房地产“营改增”：绝对的“劫富济贫”

近日，围绕着“房地产业即将全面推行营改增”的相关消息不胫而走，瞬间便传遍神州大地。一时间，众人对这个问题，皆谈虎色变、缄默如是。然而，倾巢之下，焉有完卵？既然避无可避，只有坦然面对。毫无疑问的是，此条例一旦正式展开，房地产开发企业的税收成本将大幅提高。

增值税在此次由中央政府发起的调整行动中，毫无争议的成为了“众矢之的”。传言调整后的税率将由5%上升为11%，这一举措，最终让众多地产公司犹如一脚踏进了“冰窖”，再也拔不出来。人尽皆知的事实是：房地产企业的土地成本，本已占到销售额的1/3甚至更高的比重，再加上此项土地成本鲜有进项可以抵扣，税负陡然上升自然也在意料之中了。

行业有别，营改增后增值税的征收税率自然也是天壤之别。针对高利润行业（如：房地产、银行、金融等）税负必然会调增（传言将调至11%），其他一些低利润行业（如：制造业、零售业等）税负则会降低，这难道不是典型的“劫富济贫”吗？

再从行业的发展趋势来看。未来的5-10年，房地产业将由“海阔凭鱼跃、天高任鸟飞”的蛮荒时代，跨入“大鱼吃小鱼”的并购时代，行业的集中度将会进一步加强。当前市场中，绝大多数地产公司的并购行为，都是通过股权收购的方式进行。未来没有增值税进项税额抵扣销项税额，增值税、土地增值税、企业所得税，这三大税收成本将会大幅提升，收购成本也会跟着“水涨船高”。如何正确应对及合理解决这些问题？我相信营改增政策正式出台后，将会有更多的实际问题摆在我们面前。当然，关于营改增条例的具体细则，国税总局也正在研究当中，望大家关注。

针对上述现状，我给出的个人建议是：在营改增尚未正式出台之前，手里囤积有多套房的，赶紧将房子卖了；房地产企业有土地未开发的，也赶紧将土地卖了吧，说不定会赚得更多。