房地产营改增袭来 中小房企生存空间恐再遭挤压？

2016年政府工作报告中明确,今年全面实施营改增。从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。同时,作为房地产行业另一热点“房产税”也在两会上被提及,业内分析,两税种未来预期落地,中小企业生存空间恐将遭遇进一步挤压。

房地产“遇上”营改增 写字楼去化有望迎利好

作为降低企业经营成本的一个税改政策,之前营改增的试点,也被证实了能够降低企业的运行成本。财政部部长楼继伟在十二届全国人大四次会议记者会上回答中外记者提问中谈到:今年营改增一定要完成,而按照之前的步骤预期,营改增今年也将扩围至房地产行业。

营改增落地,将会对楼市有什么影响呢?来自《中国税务报》的一个计算:以房价为100万元、物料成本40万元来算,原先按5%缴纳营业税5万元,增值税40/(1+17%)×17%=5.81(万元),合计约10.81万元;“营改增”后,如果房地产业的增值税税率定为11%,则销项税额为100/(1+11%)×11%=9.9(万元),进项税额为40/(1+17%)×17%=5.81(万元),相抵后交税4.09万元。降税比例十分可观。

“营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,降低了税负。”同策咨询研究部总监张宏伟指出,此举给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业和个人“甜头”,就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”,市场也会因此而出现大整合与并购趋势。

他表示,营改增有助于房企减轻税负,可以有效去化写字楼库存。同时,将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低,促使土地、项目收购,加速房地产行业整合。

不过,业内分析也直言,营改增落地到房地产行业,在机遇的同时也同样面临风险。“尤其是房地产企业涉及金额比较大,收入比较高,抵扣项较多。”业内分析表示,如果企业“营改增”前后做好规划,将有一定的减税空间。但如果把控不好,则可能增加税负,风险也增加。

房产税将缓解楼市过度“高烧” 营改增机遇企业可借精装房突围

除了营改增,在此次两会上,透露出来另一则关键信息,是目前房地产税已经处于立法阶段。作为近两年市场争议颇大的房产税,也将逐渐到来。

特别是在今年开年后,北上广等一线城市连续出现楼市高烧模式,也让业内再度出现呼吁调整的声音。

对于此,张宏伟也直言,房产税立法进程,更多是对于房地产企业的约束,能够抑制过度消耗市场需求。“房产税持续推进,当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后,房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构,抑制投资投机性需求。”

不过,对于目前市场分化的态势,有业内人士也直言,两税种的预期出台,也可能进一步压缩中小房企的生存空间。“在营改增一项,中小企业自身本就不占优势。”业内分析,利润低的中小型房企往往管理不规范,合作伙伴规模也小,在取得增值税发票方面困难重重。加之预期的房产税,对于库存高企的三四线市场来说,未来中小房企的生存空间将进一步受挤压。

不过,也有分析指出,此举也是倒逼房企从原有的粗放经营转变至精细化管理。用好营改增和房产税,也可以为企业降低成本,提高利润空间出力。

“房地产相关政策未来应该区域差异化实施,同时,面对营改增的时候,房企在采购环节,提高企业内控水平,多与具有优良资质的大中型建筑企业合作,增加精装修房销售比例,提高整体建安成本占总成本的比例,降低企业税负,从而增加盈利空间。”张宏伟直言。