司法拍卖税收有啥坑?一文说清个人和企业法拍涉税情况对比

　　法拍凶宅上演试睡直播

　　最近凶宅火了，江苏省苏州市吴中区法院为证明法拍房「凶宅不凶」，对发生过非正常死亡事件的房屋开启24小时试睡直播。从成交结果来看，正符合网友那句戏言：穷都不怕，还怕凶宅?凶宅不止不会流拍，还引得众多买家争相竞价。

　　个人销售住房税收政策汇总

　　司法拍卖虽火，涉税问题却多，有些司法拍卖的税款还是全部由买方承担，如果卖方是个人还好，因为在当下的卖方市场中，我们购买二手房通常也是买家包税;但假如卖方是企业，坑就大了。为什么这么说?个人销售住房的税收：印花税和土地增值税免征，除北上广深以外大部分地区免增值税，个人所得税通常为核定1%，五年以上家庭唯一住房还可免征，因此运气好遇到一个五年唯一的卖方的话，买方包税就根本不需要替卖方交税，只需要交过户的契税，而契税本身就应当由买方负担，无论买新房还是二手房都需要缴纳。要注意的是，非住宅(如商铺、车位)不适用上述免征政策。

　　但如果是企业销售住房，所有的免征条款都不适用，我们来看看企业要交哪些税?

　　案例

　　2019年5月，A房地产公司通过司法拍卖取得某土地，约定税费全部由买方承担。

　　问：涉及哪些税费?

　　答：A公司需缴纳契税，按拍卖价*契税税率，并按合同价款*0.05%缴纳产权转移书据印花税。

　　由于A公司需要承担卖方的税费，因此，A公司还需要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税。

　　(1)企业所得税：按转让收入减去转让原值缴纳，但企业所得税不同于个人所得税，需要结合整个纳税年度的其他经营数据确定，因此是否需要在交易过程一次性缴纳，需咨询主管税务机关。

　　(2)增值税：如果卖方取得土地的时间在2016年4月30日前，则按照5%差额征税(卖方为小规模纳税人的，可以选择按3%全额或5%差额);如果取得土地时间在2016年5月1日后，则只能按9%计算销项税额，且没有土地价款可以扣除(只有房地产企业销售自行开发的房产可以计算销项抵减扣除，无论卖方是否房地产企业，未开发即转让土地，均不可以计算销项抵减)。

　　(3)土地增值税：生地变熟地再转让或直接转让土地使用权，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

　　需要注意的是，取得土地使用权时支付的地价款只能凭票扣除，不能评估扣除。无票则不得扣除。

　　(4)印花税：按产权转移书据万分之五缴纳印花税。

　　实操指南

　　在目前已有的司法拍卖税收争议案例和法院判例中(如陈立仁与国家税务总局中山市税务局神湾税务分局、国家税务总局中山市税务局税务行政管理(税务)一审行政判决书-广东省中山市第一人民法院(2018)粤2071行初823号)，司法拍卖的成交价格极有可能被认定为不含增值税的价款，因此在确定各税计税依据的时候，不能除以(1+税率或征收率)。但其他税种被还原反算到价款中的可能性较小，反算也极为复杂。

不动产司法拍卖及缴税、办证流程 <刘金涛 2017.8>

一、委托拍卖或网络拍卖

1、人民法院委托拍卖公司拍卖相关不动产

2、人民法院通过《人民法院诉讼资产网》拍卖平台拍卖相关不动产（2017年1月1日起，一般都以此种方式拍卖）

二、发布拍卖公告

主要内容：

1、标的物展示时间、地点，一般在在标的物现场进行展示

2、竞买人签订竞买须知并交纳保证金

3、说明起拍价及税费承担情况（一般公告：由买受人承担）

三、竞拍

根据《拍卖法》及实施细则，参与竞拍。

四、签署《拍卖成交确认书》

五、执行法院作出《执行裁定书》

法院确认拍卖成交及不动产权属归于竞得人。

六、执行法院发出《协助执行通知书》

要求国土资源及房屋管理部门，请求协助拍卖机构、买受人办理产权转移手续。

七、向主管税局缴纳税费

根据拍卖公告约定：1、原产权人缴纳契税、增值税及附加、所得税、印花税等税费；或2、买受人代原产权人缴纳契税、增值税及附加、所得税、印花税等税费。

八、主管税务机关开具发票及完税证明

九、国土资源及房屋管理部门发证

持完税证明及《拍卖成交确认书》、《协助执行通知书》、相关身份证明等申请发证，经审核，依法颁发《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。

刘金涛律师

北京市一法律师事务所税法部副主任

小陈税务咨询（北京）有限责任公司合伙人

法学学士、注册税务师、经济师

先后在税务局任稽查员、法院任法官，后在税务中介机构及大型集团企业任高级管理人员，现为专职财税法律师。擅长合同税务审阅、发票风险防范、税企争议解决、税收筹划、环保税法等领域。著有《营改增终极口径》、《虚开增值税发票的路径及风险防范》、《酒店业后营改增的稽查风险及案例分析》等上百篇文章，是北京解税宝公司、艾特密公司、大力税手公司签约财税专家，中税答疑特约撰稿人、培训讲师、税务局12366咨询员；虚开风险防范专家，精通虚开行政处理、刑事处罚全流程法律处理实务。