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个人买卖二手房要缴哪些税？
近日，随着限购政策逐步取消、信贷放宽、配资参与、税收政策扶持等因素，一线城市二手房交易量增速明显。现结合最新出台的《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）及历年政策，对个人转让二手房涉及税收政策作简要分析，供实际工作中参考。
一、营业税及附加
个人转让二手房依据转让方式、被转让标的、住宅类型、个人持有二手房时间等情况享受不同的税收待遇，列举如下：
（一）买卖
1.住宅
财税[2016]23号文件规定，从2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。执行该文件应注意下列事项：
（1）关于新旧政策衔接办法，个人转让住房营业税纳税义务发生时间在2016年2月22日及之后的，执行本文件。根据《营业税暂行条例》第十二条及其《实施细则》第二十五条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）上述营业税优惠政策不适用于北京、上海、广州、深圳四个地区（简称“北上广深”）。即个人在北上广深转让二手房仍按财税[2015]39号文件执行。财税[2015]39号文件规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”按差额征收营业税时，允许扣除的金额仅指房屋的买价，购置房屋缴纳的契税以及后期发生的房屋装修费用均不得扣除。
（3）办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
在界定普通住房与非普通住房问题上，国办发[2005]26号文件规定，“对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。”
上述文件中购房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间孰先原则确定。
个人将通过受赠（仅指捐赠给三代以内直系亲属以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人）、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
2.非住宅
依据财税[2003]16号文件规定，个人销售非住宅类二手房（如商铺），以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（二）赠与
根据财税[2009]111号文件，“个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”因此，个人发生上述情形之外的二手房赠与需比照上述二手房买卖的相关规定征免营业税。
（三）互换
个人将二手房互换，比照二手房买卖征免营业税。
二、个人所得税
（一）买卖
1.住宅
根据国税发[2006]108号文件规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。需关注以下几点：
（1）转让收入
即房屋实际成交价格。当实际成交价格明显偏低且无正当理由时，税务机关有权依法核定。
（2）房屋原值
①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
⑤城镇拆迁安置住房：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，同时取得或支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，扣减或加上所支付的货币，再加上缴纳的相关税费。
（3）合理费用
含转让房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金以及其他合理费用（住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等）。
其中需关注住房装修费用，对于个人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%； |
