房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析

　　国家从1994年起开征了土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法（税率最高可达60%），使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。

　　一、土地增值税的会计处理
　　从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提（营业税金及附加）应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。
　　（1）取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

　　（2）项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。

　　（3）项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”（清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”（清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”（清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。

　　经过以上账务处理后，该项目“应交税费——应交土地增值税”账户和“待摊费用——预缴土地增值税”余额均为零。

　　二、土地增值税的税务处理
　　在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。

　　按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入（会计中的预售收入）”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。

　　由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

　　[例]某房地产公司2006年开始销售，当年预售收入为10000万元，2007年销售收入为50000万元，至此该楼盘售罄，当年年底结转收入为60000万元，2008~10月税务清算土地增值税款为500万元，其相关处理如下（假设均为普通住宅，企业所得税税率均为25%）：

　　该公司会计处理如下（分录单位：万元）：
　　（1）2006年取得预售收入10000万元，其缴纳的土地增值税=10000×0.005=50万元，账务处理为：
　　借：待摊费用——预交土地增值税　50
　　贷：应交税费——应交土地增值税　50

　　借：应交税费——应交土地增值税　50
　　贷：银行存款　50

　　（2）2007年取得预售收入50000万元时，其缴纳的土地增值税款=50000×0.005=250万元。
　　借：待摊费用——预交土地增值税　250
　　贷：应交税费——应交土地增值税　250

　　借：应交税费——应交土地增值税　250
　　贷：银行存款　250

　　在2007年底结转60000万元销售收入时：
　　借：营业税金及附加——土地增值税　300
　　贷：待摊费用——预交土地增值税　300

　　（3）在2008年10月清缴土地增值税款时，需补交200万元（500-300）土地增值税款：
　　借：营业税金及附加——土地增值税　200
　　贷：应交税费——应交土地增值税　200

　　借：应交税费——应交土地增值税　200
　　贷：银行存款　200

　　该公司税务处理如下：（1）在2006年，由于在计算当年的企业所得税时，已将预售收入10000万元计入应纳税所得额，故其预交的50万元的土地增值税款应作为纳税调整事项，减少当年的应纳税所得额；（2）在2007年，当年缴纳的土地增值税为250万元；由于结算的收入为60000万元，相关营业税金及附加为300万元，故应调整增加应纳税所得额50万元；（3）在2008年，税务处理和会计处理一致无差异。

        国税发[2006]31号 房地产开发业务征收企业所得税
        国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法