为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号),对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。 关注1.适用范围 关注2.开发产品完工条件 国税发[2009]31号文件第四条规定,企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。最近,某地国税机关就电话通知某些企业,如果预计2009年所得发生亏损,必须实行核定征收,而不是查账征收,显然是不符合法理的。 关注3.收入的处理范围 中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划,毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。 关注4.收入确认时点 第二.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入,已经突破了《企业所得税法实施条例》的规定,事实上实施条例第23条根本没有任何允许财政部、国家税务总局对分期收款业务进行特殊规定的授权,其合理性还需要进一步论证。 第三.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。这是实践中最规范存在的收入确认模式。 第四.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: 关注5.开发产品转固定资产不再视同销售 不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。 关注6.计税毛利率下调 早在2006年3月6日,国家税务总局印发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2009]31号),将此前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”调整为,经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。而且执行这一规定的时间也被追溯到2006年1月1日。对房地产开发企业预收收入征收所得税,一方面对楼市产生刺激,产生了宏观调控的效果,另一方面也保证财政收入,受到了税务机关欢迎。 2008年开始,中国新《企业所得税法》正式实施,旧31号文件自行废止。为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空,2008年4月7日,国家税务总局又公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整,要求内外资房地产开发企业统一按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该文件依然延续了旧31号文件规定的利润率水平,对于非经济适用房开发项目,位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。经济适用房开发项目不得低于3%。 中税网财税专家王骏对此做了简单解释,假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元,所在地计税利润率规定为20%,则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200(6000×20%)万元的预计利润并入其年度应纳税所得额,课征25%的企业所得税。房地产开发企业对该政策普遍不满,关键就是很多开发商都埋怨计税利润率水平过高。一位房地产专业人士指出,某房地产开发企业从事经济适用房开发,建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%,但是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以来,房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。 国税发[2009]31号文件对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整,除了企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的,其计税毛利率不得低于3%,延续以往规定以外,其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定:开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。开发项目位于其他地区的,不得低于5%。商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调,房地产开发企业所得税预缴压力将大大缓解,这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以得到实现。 关注7.对预售期间计税毛利实际征收企业所得税 |
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