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第一个环节是出售环节，购房者以明显优惠的价格获得商店，根据《个人所得税法》第十条的规定，个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。这时候是否需要缴纳个人所得税？ 第二个环节是无偿回租环节，虽然没有租金，但是应当按照租金纳税。 这时候再回头看一下，576号文件的规定就不那么清楚了。到底是交一遍还是两遍个人所得税，纳税的时间是在什么时候，似乎没有说清楚。 3、其它情况 576号文说得过于复杂，其实实务中有简单的优惠购房的业务，对于这种情况是否缴纳个人所得税，交纳的话如何计算，反倒是没有说清楚。 4、引申情况 针对576号文的规定，还有另外一种引申情况，举例说明会更清楚一些： 商铺原价100万元，年租金9万元。 576号文规定情况：70万出售，但开发单位无偿使用四年； 引申情况：70万出售，合同先备案，购房者现在付款，但4年后交房，在此期间开发单位可以租用或出租。这种情况下，由于购房者提前四年付款，可以作为房屋售价减少的正当理由，因此不受576号文的限制。当然，这种情况购房者有一定的风险，因此需要购房者的配合。 四、拆迁补偿 1、个人拆迁补偿的种类 ⑴ 城镇个人拆迁补偿 包括被拆迁房屋补偿、装饰装修补助、搬迁补助费、临迁补助费、有线电视、电话、互联网接入迁移费、停产停业损失费、搬迁奖励费、照顾及附属物补助救助补贴等； ⑵ 农村个人拆迁补偿 包括土地上的建筑物,构筑物,青苗等土地附着物的补偿费收入等。 2、城镇个人拆迁补偿的个人所得税 根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 3、农村个人拆迁补偿的个人所得税 根据《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复 》（国税函发[1997]87号）第二条的规定，对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的"财产转让所得"应税项目计征个人所得税。 五、代扣代缴手续费 1、文件规定 ⑴ 《个人所得税法》第十一条： 对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给百分之二的手续费。 ⑵ 《关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994] 20号)第二条第五款： 个人办理代扣代缴手续费，按规定取得的扣缴手续费免征个人所得税 ⑶ 《个人所得税代扣代缴暂行办法》(国税发[1995]65号)第十七条： 对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。 ⑷ 《关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》(国税发 [2001]31号)第二条： 储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员取得的扣缴利息税手续费所得免征个人所得税。 ⑸ 《财政部、国家税务总局、中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理得通知》（财行[2005]365号）第六条第六款： “三代”（代扣代缴、代收代缴、委托代征）单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于“三代”管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。 2、会计处理 根据财行[2005]365号的规定，企业取得代扣代缴个人所得税手续费收入，不应当不处理帐务，也不应当作为往来款项，而是应当作为企业的收入。 作为代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员的支出，可以作为抵扣项目。 3、税务处理 ⑴ 营业税 营业税方面，对于手续费收入没有明确的规定。黑龙江、广州等地对于代扣代缴手续费免征营业税，但也有的认为代扣代缴手续费实际上是企业提供了一定的劳务而取得的收入，因此应按照营业税中“其他服务业”的税目，按 5％的税率交纳营业税。具体需要同当地税务部门联系。 ⑵ 所得税 根据财行[2005]365号以及新所得税法，手续费收入不属于所得税的免税范围，应当作为企业收入，计算缴纳所得税。 ⑶ 个人所得税 这个是最说不清楚的，虽然前面列举了五条文件，但只是明确了储蓄机构和个人代扣两种情况免征个人所得税，余下的情况含糊不清，只能自行沟通了。 六、使用代开发票的个人所得税 这是一个让人无可奈何的甚至有点诡异的实务问题。 1、个人代开发票 ⑴ 什么是代开发票 根据《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函[2004]1024号）的规定，代开发票，是指由税务机关根据收款方（或提供劳务服务方）的申请，依照法规、规章以及其他规范性文件的规定，代为向付款方（或接受劳务服务方）开具发票的行为。 依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具发票的，主管税务机关可以为其代开发票。 ⑵ 代开发票与征税 国税函[2004]1024号明确规定，代开发票在开票和征税之间要相互制约。在实际操作中，税务局也都是在征收了营业税、个人所得税及各种附加之后才代开发票，但是具体执行过程中代证的税率不完全一致（主要的不一致就在于个人所得税），这也是所说的各地代开发票率不一致的原因。 2、代开发票缴纳的个人所得税 各地税务机关在代开发票的时候执行的政策不完全一致，主要是个人所得税随征率（附征率）不一致。虽然各省级税务部门对于基层税务部门的行为作了了明确规定，但出于争抢税源以及其他方面的考虑，这种情况还是很多。 3、实际业务1－代开发票税率不一致 ⑴ 实际业务 举一个例子，假设某开发单位请个人甲进行设计工作，劳务费1万元，当地的个人所得税代开发票附征率为3%，甲在支付了300元个人所得税以后（由于对本案例讨论没有直接影响，因此不考虑营业税和其他税种）取得代开的劳务发票。开发单位在收到劳务发票以后，没有代扣代缴个人所得税，直接支付了1万元。 ⑵ 处理意见 Ａ、处理意见一：企业的责任 根据《中华人民共和国个人所得税法》第八条规定：个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。因此，无论支付的凭据是正式税务发票还是非正式税务发票，无论是税务机关代开的发票还是非代开的发票，支付人均应该按税法规定扣缴个人所得税。 Ｂ、处理意见二：税务部门的责任 |
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