国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号 国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告

国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告

国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号     2023-12-29

　　为加强和规范土地增值税清算管理工作，国家税务总局内蒙古自治区税务局制定了《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》，现予以发布。

　　特此公告。

国家税务总局内蒙古自治区税务局

2023年12月29日

内蒙古自治区土地增值税清算管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于内蒙古自治区范围内房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向房地产项目所在地主管税务机关(以下简称主管税务机关)提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第五条 主管税务机关应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，实施项目管理，提供纳税服务，开展土地增值税清算审核，依法办理土地增值税补(退)税手续。

　　第二章 项目管理

　　第六条 纳税人应当在取得土地使用权，并获得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让(预售)房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况。

　　第七条 主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，与同级发展改革、自然资源、住房建设等部门建立协作机制，充分利用第三方信息进行比对，按项目分别建立档案、设置台账，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。

　　第八条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。

　　经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。

　　上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位;主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。

　　第九条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用;开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。

　　第三章 预征管理

　　第十条 对房地产开发项目采取“先预征、后清算、多退少补”的方式征收土地增值税。

　　纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产的，应于取得收入的次月15日内，按预征率申报预缴土地增值税。

　　第十一条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产预缴土地增值税。

　　第十二条 纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更：

　　预征土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款

　　预征土地增值税计税依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

　　第十三条 纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、棚户区改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　第四章 清算申报

　　第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十五条 符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　对前款所列第三项情形，应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算。

　　第十六条 上述第十四条所称“全部竣工”和第十五条所称“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的：

　　(一)房地产开发项目已取得《建设工程竣工验收备案表》等相关资料;

　　(二)房地产开发项目已交付使用;

　　(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

　　第十七条 对于符合本办法第十四条规定的纳税人，应自满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　对于符合本办法第十五条规定的房地产开发项目，主管税务机关应当每年对是否需要清算作出评估，对确定需要清算的项目下达清算通知。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　第十八条 纳税人办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料：

　　(一)财产和行为税纳税申报表及附表;

　　(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括房地产开发项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、税款缴纳、成本费用分摊方式等基本情况;

　　(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等;

　　(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等;

　　(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》;

　　(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。

　　第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且报送清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送清算资料不全的，应当一次性告知，并要求纳税人在15日内补报，对纳税人在规定期限内补齐清算资料的，予以受理;对不符合清算条件的，不予受理。主管税务机关受理清算申报后，纳税人无正当理由不得撤销。

　　主管税务机关做出予以受理、补正资料、不予受理决定时，应当向纳税人出具《税务事项通知书》。

　　第五章 清算审核

　　第二十条 主管税务机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。确需延长审核期限的，经旗县税务局局长批准可延长，延期不得超过90日。

　　第二十一条 在清算审核中，发生以下情形之一，导致主管税务机关无法进行清算审核的，经盟市税务局局长批准，并报自治区税务局备案，可以中止审核，并书面通知纳税人。中止审核的时间，不计入审核期限。中止审核的情形消失后，主管税务机关应及时恢复清算审核。

　　(一)因不可抗力因素影响的;

　　(二)因法院、检察院、公安、纪委监委等部门调取纳税人账簿、凭证等资料立案检查的;

　　(三)因纳税人被税务稽查部门立案检查的。

　　第二十二条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第二十三条 转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。

　　第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：

　　(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

　　第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由：

　　(一)法院判决或裁定的转让价格;

　　(二)政府相关部门确定的转让价格;

　　(三)主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。

　　第二十六条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。

　　第二十七条 纳税人转让有产权车位(车库、储藏室)的，按取得权属登记证上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算，在清算时确认收入，扣除相应的成本费用，分摊土地成本。

　　纳税人转让车位(车库、储藏室)使用权的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用，不分摊土地成本。

　　第二十八条 纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位(车库、储藏室)，合同分别列明房地产销售价格和车位(车库、储藏室)赠送价格的，按合同列明的价格分别确认收入;未分别列明的，或虽列明但不公允的，按各自的公允价值占比分别确认收入。

　　第二十九条 取得土地使用权所支付的金额，具体包括：

　　(一)为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金。

　　(二)按国家统一规定交纳的有关费用。包括按国家统一规定交纳的登记费、过户手续费、城市基础设施配套费、为取得土地使用权所实际缴纳的契税及其他有关费用。

　　第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：

　　(一)纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税;

　　(二)土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息;

　　(三)国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出。

　　第三十一条 纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额;纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。

　　第三十二条 纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的拍卖佣金不予扣除。

　　第三十三条 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(一)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。

　　2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，允许扣除。

　　(二)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　1.纳税人在开发前期按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和自治区人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，允许计入前期工程费。

　　2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。

　　(三)建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　1.纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修费用可计入房地产开发成本。

　　2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除;可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。

　　3.纳税人建造售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，在规划面积外建造的，不得计入房地产开发成本。