房地产开发业务税税差异辨析

4.视同销售收入的确认的差异

根据现行规定，纳税人将自行开发的房地产用于非货币性资产交换、偿债、分配、投资等用途的，应当视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。但增值税、土地增值税和企业所得税视同销售收入确认的方法和顺序存在差异，使得同一项视同销售业务，前述三个税种确认的销售额（收入）可能存在差异。

36号文规定的增值税视同销售收入确认的方法和顺序为：（1）按照纳税人最近时期销售同类应税行为的平均价格确定。（2）按照其他纳税人最近时期行为同类应税行为的平均价格确定。（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定，目前暂定为10%。

187号文规定的房地产开发业务土地增值税视同销售收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

31号文规定的房地产开发业务企业所得税视同销售收入确认的方法和顺序为：⑴按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；⑵由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

例7.2015年7月，A房地产开发公司参与L市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅用地的土地使用权，拍卖成交价为9亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积不超过70㎡的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。
     2017年5月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为600000㎡。A公司当月将其配套建设的廉租房1300套（总建筑面积90000㎡）移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为3570元/㎡。Ｌ市所在省确定的“销售不动产”业务企业所得税成本利润率为15%。

该项经济业务的实质是A公司以其建造的开发产品（廉租房）抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分。即A公司取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（无偿移交廉租房）抵偿。故A公司移交的该批廉租房应当视同销售依法缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

《税屋》提示——遮挡部分数据为“35000万元”

5.成品住宅销售的税税差异

成品住宅是指交付后能直接使用的住宅，根据装修情程度不同又分为简装住宅和精装住宅。前者是指已完成了厨卫、水电、燃气、信息通讯等基本设施安装等硬装程序的住宅。后者是指除完成前述硬装程序外还配备了家具、家电、日用品、装饰品等可移动生活设施的住宅。纳税人销售的成品住宅装修程度不同、计价方式不同，其增值税、土地增值税和企业所得税确认的销售额或转让房地产收入可能存在差异。

（1）销售简装住宅

模式一：签订《商品房销（预）售合同》，毛胚住宅与简装修合并计价。

由于简装住宅安装的水电等基本设施以及实施的墙面、地面处理等装修内容已构成交付房屋不可拆卸的部分，根据现行政策，无论是增值税、土地增值税还是企业所得税均认定此种模式下纳税人仅发生一项销售不动产业务，合同约定的价款为销售不动产价款。
 

例8.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为105万元，交付标准为简装成品住宅。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。

增值税销售额＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

土地增值税收入＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

企业所得税收入＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

会计收入＝105×100÷（1+5%）＝10000万元
 

模式二：签订《商品房销（预）售合同》和《商品房初装修合同》，毛胚住宅与简装修分别计价。

此种模式下，纳税人发生销售不动产和提供装修劳务两项业务。由土地增值税只对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）征税，其确认的转让房地产收入与增值税销售额、企业所得税收入额存在差异。
 

例9.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为105万元，交付标准为毛胚住宅。A公司同时与购房人签订《商品房初装修合同》，约定由A公司对购房人所购毛胚房进行简装修，合同注明每套收取装修费用11.1万元。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。

增值税销售额合计＝11000万元，其中，

①不动产销售额＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

②装修劳务销售额＝11.1×100÷（1+11%）＝1000万元

土地增值税收入＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

企业所得税收入＝105×100÷（1+5%）+11.1×100÷（1+11%）＝11000万元

会计收入＝105×100÷（1+5%）+11.1×100÷（1+11%）＝11000万元
 

（2）销售精装住宅

模式一：签订《商品房销（预）售合同》，毛胚住宅与精装修合并计价。

如前所述，简装修内容构成不动产实体，但精装住宅中配备的家具、家电、日用品、装饰品等可移动生活设施并不构成不动产不分拆卸的组成部分。此种模式下，虽然毛胚住宅与精装修合并计价，但税收上认定纳税人发生销售不动产和货物两项业务。由于土地增值税只对转让房地产征税，且其按货物采购价格分离精装住宅销售收入中货物的销售收入，而增值税和企业所得税则按销售时的公允价格分离货物销售收入，故土地增值税转让房地产收入与增值税销售额、企业所得税收入存在差异。
 

例10.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为127.2万元，交付标准为精装成品住宅。合同中约定交付的家具、家电等货物2016年4月购进，购进价格9.36万元，销售时的公允价格为11.7万元。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。A公司能够分别核算不动产和货物的销售额。
 

增值税销售额合计＝12000万元，其中，

①不动产销售额＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）＝11000万元

②货物销售额＝11.7×100÷（1+17%）＝1000万元

土地增值税收入＝（127.2－9.36）×100÷（1+5%）＝11222.86万元

企业所得税收入＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元

会计收入＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元
 

模式二：签订《商品房销（预）售合同》和《商品房精装修合同》，毛胚住宅与精装修分别计价。

此种模式下，纳税人发生销售不动产、提供装修劳务、销售货物三项业务。由于土地增值税只对转让房地产征税，其确认的转让房地产收入与增值税销售额、企业所得税收入额存在差异。
 

例11.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为105万元，交付标准为毛胚住宅。A公司同时与购房人签订《商品房精装修合同》，约定由A公司对购房人所购毛胚房进行精装修，合同注明每套收取装修费用22.8万元。合同中约定交付的家具、家电等货物2016年4月购进，购进价格9.36万元，销售时的公允价格为11.7万元。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。A公司能够分别核算不动产、劳务和货物的销售额。

增值税销售额合计＝12000万元，其中，

①不动产销售额＝105×100÷（1+5%）＝10000万元

②装修劳务销售额＝（22.8－11.7）×100÷（1+11%）＝1000万元

③货物销售额＝11.7×100÷（1+17%）＝1000万元

土地增值税收入＝（127.8－22.8）×100÷（1+5%）＝10000万元

企业所得税收入＝105×100÷（1+5%）+（22.8－11.7）×100÷（1+11%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元

会计收入＝105×100÷（1+5%）+（22.8－11.7）×100÷（1+11%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元