辽地税函[2006]232号 辽宁省地方税务局关于联合开发房地产如何确定纳税人问题的通知[条款废止]

辽宁省地方税务局关于联合开发房地产如何确定纳税人问题的通知[条款废止]

辽地税函[2006]232号        2006-10-31

各市地方税务局(不发大连)，省局直属局：

　　联合开发房地产是指由一家企业(以下称立项方)取得土地使用权并立项，在不变更土地使用权登记及立项手续的前提下，与其他企业(以下称联建方)联合开发同一立项的房地产业务。联合开发的表现形式：立项方协助联建方办理产权手续，联建方使用立项方的全部或部分开发、建设、销售手续从事开发和对外销售商品房，并支付立项方前期费用(征地费、配套费、前期工程费)。双方分别单独核算各自开发、销售房地产的收入、成本、费用。立项方是唯一的、不变的，即立项方是一家企业，且土地使用权登记及立项手续不变更;联建方不是唯一的、可变的，即联建方是一家或多家企业，联建的房地产还可能部分或全部转让给第三方接续开发。

　　基于以上联合开发房地产项目的基本特征和业务属性，为统一税收政策，加强税收管理，现对联合开发房地产纳税人问题明确如下：

　　一、营业税纳税人

　　对从事联合开发房地产的企业，立项方、联建方分别为转让土地使用权或销售不动产的营业税纳税人。

　　二、[条款废止]企业所得税纳税人

　　对从事联合开发房地产的企业，无论是立项方，还是联建方，凡能单独核算自身转让、开发、销售房地产的收入、成本、费用的，独立核算的立项方、联建方分别为企业所得税的纳税人。

　　三、土地增值税纳税人

　　对从事联合开发房地产的企业，以取得使用权的企业，即立项方为土地增值税的纳税人。参与联建没有土地使用权的联建方不是该项目土地增值税的纳税人。

　　本《通知》下发前税务检查中遇到联合开发房地产纳税人认定问题的处理：营业税纳税人从2003年1月1日起，按本《通知》规定执行;企业所得税、土地增值税纳税人，从本《通知》下发之日起执行。

　　网友点评——

　　一、最近房地产企业是税务专项检查的重点。对挂靠开发项目的稽查中，类似联合开发、合作建房的税收问题浮出水面。

　　二、2005年以前，土地使用权无需过户到房地产开发公司(指有房地产开发资质的集团公司、房地产开发公司或者其他企业)，房地产开发公司都可以取得开发项目的立项手续，即《建设项目规划许可证》，或者非房地产开发公司(指不具备房地产开发资质的其他企业)只要有商住用地，都可以取得房地产开发项目的立项手续。

　　那时房地产行业主管部门对房地产开发项目的许可管理政策和程序不严格，所以出现了上述的情况。

　　三、这个问题，税务机关一直很关注，实际工作中，考虑到2005年以前，房地产行业主管部门，主要是发改委、城建局、国土局等在作出立项等相关批文时，没有把土地使用权必须过户到房地产开发公司作为审批房地产开发立项的前置条件(2006年起是房地产项目立项的前置条件之一)，所以，均作为一个纳税人(主体)纳入税收征管，一般没有考虑联合开发、合作建房的税收问题，即以地换房，以房换地、以资金换地换房等情况，就是多一个环节的营业税、土地增值税、所得税(核定征收)问题。

　　四、财税[2003]16号，纳税人销售购置的不动产营业税差额征税文件出台后，理论上就是多一个环节的契税、土地增值税、所得税(核定征收)问题。

　　认定为合作建房，对纳税人是有利的。