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2014年房地产企业自查提纲
一、自查对象
大市范围内各类房地产开发企业。
二、自查年度
2012年至2013年纳税情况，发现问题的，应追溯至以前年度或延伸至2014年。
三、自查内容
（一）营业税
1.自查应税营业额的合理性、完整性。
有无售楼收入不入账的情况；营业收入是否包括了各种价外费用；是否存在无正当理由低价销售的行为；动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税；各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产等行为是否按规定足额纳税；以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税；纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税；各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。
2.自查应税营业额的及时性。
销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税；按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
3.其他营业税涉税问题。
（二）企业所得税
1.自查应税收入的真实性、完整性。
各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账；有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或置于账外不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象等。
2.自查税前扣除项目的真实性、合法性。
自查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况；自查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来自查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中；自查会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点自查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（三）个人所得税
重点自查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务；企业发放的各种名目的奖金、补贴企业年金、实物以及其他应税收入，特别是各类回扣、提成收入部分是否按规定足额扣缴个人所得税；年所得12万元以上纳税人员是否自行纳税申报；经营者、项目经理等行业的高收入者作为重点自查对象；留存收益和资本公积转增个人股本是否缴纳个人所得税；长期挂账的款项是否存在套取现金未计个人所得税问题；有无通过发票报销部分属于职工个人收入性质的费用的情况。
（四）土地增值税
是否按规定申报预缴土地增值税；增值额的计算是否正确；对普通标准住宅的界定是否符合要求。
（五）房产税
房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税；对自用房产是否缴纳房产税。
（六）印花税
各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税；房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。
（七）土地使用税
房地产企业开发的商品房在房屋交付使用之前是否按月计算、按季缴纳了土地使用税。商品房签售合同中约定房屋（土地）交付使用时间的按合同中约定的房屋交付使用时间予以确认计算，合同未约定房屋（土地）交付使用时间的，按合同签订时间予以确认计算。
相关政策——
苏州市地方税务局 苏州市工业园区地方税务局关于开展2014年度税收专项检查工作的通告
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