东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告(征求意见稿)

东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告(征求意见稿)

广大纳税人和社会各界人士：

　　为进一步加强土地增值税税收管理，提高预征、清算和项目管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部和国家税务总局的相关文件、以及《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)的规定，针对我市土地增值税管理的实际问题，研究制定了管理措施，统一了政策执行口径。

　　现将《东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告》的内容予以发布，若有意见或者建议，请于10月24日之前反馈东营市地方税务局。电话：0546-7158028。

东营市地方税务局

2017年10月17日

东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告

　　为进一步做好土地增值税税收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(以下简称《三控一促办法》)等规定，现就土地增值税税收管理有关问题公告如下：

　　一、项目登记

　　从事房地产开发的纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可证后十日内，到主管地税机关办理项目登记，除报送《土地增值税项目报告表》外，还应同时报送以下证件资料：

　　(一)国有土地使用权出让(转让)合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证;

　　(二)建设用地规划许可证及附件;

　　(三)建设工程规划许可证及附件;

　　(四)建设工程施工许可证及附件。

　　主管地税机关根据以上证件资料确定分期项目和项目容积率，并将以上证件资料扫描至《东营市地方税务局土地增值税管理信息系统》，在系统中建立项目台帐。

　　二、项目管理

　　从事房地产开发的纳税人应于每月或季度终了后15日内将上期房地产销售(预售)情况和成本费用支出情况及其相关凭证影印件分项目报送主管税务机关。主管税务机关将企业报送的数据导入(录入)《东营市地方税务局土地增值税管理信息系统》，进行项目管理，及时进行实地核实。

　　三、保障房项目

　　从事房地产开发的纳税人开发经政府批准建设的保障性住房，也应按照第一条、第二条的规定进行项目登记和项目管理，同时将政府批准文件报主管税务机关备案，暂不预征土地增值税。

　　四、预征率

　　我市土地增值税预征率为：销售普通住房2%，销售非普通住房2%，销售其他类型房地产3%。

　　五、预缴税款申报缴纳期限

　　确定房地产开发企业按月或按季预缴土地增值税，应与企业增值税的预缴期限一致。

　　六、清算申报

　　纳税人自达到应清算条件之日起90日内未进行清算申报的，主管地税机关根据《税收征收管理法》的规定责令限期改正，并进行处罚。主管地税机关及时掌握纳税人销售情况，确定达到应清算条件的时间，并做好纳税服务，提醒纳税人按规定办理清算，按期申报。

　　对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

　　纳税人办理清算时，清算收入和归集扣除项目金额的截止时间为清算申报当日。

　　七、土地成本

　　纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税、出让金业务费、土地登记费、土地测绘费、城市基础设施配套费。

　　纳税人未实际支付的土地出让金或无合法有效凭证的(即使有政府文件中规定的土地出让金价款)，不可扣除。没有证据表明政府补助款项与项目土地成本无关的，冲减该项目土地成本。

　　八、政府性基金和行政事业性收费

　　在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费包括：

　　建筑企业养老保障金、人防建设基金、墙改基金、散装水泥专项基金、建筑安全监督管理费、规划技术服务费、建筑工程交易综合费、档案服务费、行业管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费、建筑垃圾处置费、工程渣土处置费、拆迁管理费、白蚁防治费、排污费、环评费、出让金业务费、土地登记费、土地测绘费、防雷检测费、城市规划编制费、解困基金。

　　九、装修费用

　　房产开发成本不包括可移动的装修费用。空调、太阳能、壁挂炉、热水器、油烟机、整体橱柜、整体浴室、一体式洗手盆、洗浴喷头、装饰品、挂件、浴缸、家具、家电等移动后能够继续使用的设施费用支出属于可移动装修费用，但政府部门要求必须安装的除外。其他未列举的装修费用是否属于可移动的装修费用，由主管税务机关确定

　　十、无产权配套设施等处理问题

　　房地产开发企业以签订销售合同或长期使用权转让合同等形式转让停车场(库)、储藏室等无产权配套设施使用权的，不计入土地增值税清算收入，相应的成本费用不得在土地增值税清算时扣除。

　　十一、开发成本核定标准

　　以住房和城乡建设部公布的济南住宅建安成本的1.2倍作为我市前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的四项开发成本凭证或资料不符合清算要求或超过此标准30%的，按此标准计算扣除。

　　十二、印花税扣除问题

　　与转让房地产有关的税金包含因转让房地产交纳的印花税。

　　十三、合法有效凭证

　　非从事房地产开发的纳税人转让购买的房地产不能提供合法有效凭证的，可以以契税完税凭证或查询房产、土地管理部门的记录作为扣除依据。

　　十四、核定征收率

　　我市土地增值税核定征收率为：转让旧房及建筑物5%，整体转让在建工程5%，从事房地产开发的纳税人销售新建商品房的，其中：普通住房5%、非普通住房及其他类型房地产6%。

　　十五、符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有

　　(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的;

　　(二)商品销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

　　(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

　　十六、样板房、售楼部

　　纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

　　十七、旧房认定

　　房地产开发企业将自行开发的房地产出租、出借或自用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。

　　十八、利息支出

　　纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

　　纳税人以统借统还或委托贷款形式取得的借款，其支付的利息不符合有关土地增值税利息据实扣除的条件，不得在土地增值税清算时据实扣除。

　　十九、红线外的建安工程支出

　　发生于项目红线外的建筑安装工程等支出不得在本项目土地增值税清算中扣除，包括为取得土地无偿为政府建造的市政设施支出。

　　二十、多个项目共同成本的分摊

　　房地产开发企业开发多个房地产项目，其共有的土地成本(含取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，下同)，按占地面积比例分摊，同一清算项目，在别墅、多层、高层等不同开发产品间进行分摊;其共有的其他成本费用，按可售建筑面积分摊。

　　二十一、购入在建工程再转让的处理

　　房地产开发企业整体购入在建工程直接转让或开发后再转让的，土地增值税清算时，其购入在建工程所支付的价款不允许做为加计20%的基数，也不可作为按比例计算开发费用的基数。

　　本公告自发布至日起执行，有效期至2022年9月20日。