房贷新政来袭！ 是不是一个买房好机会？

第三，分化之下，主流市场机遇在延续

近两年行业扶持政策对市场的承托效应显著，15年全年销售额如期超越13年峰值，住宅销售额达7.28万亿，同比增长16.6%，再创历史新高。而在成交数据歌舞升平的背景下，凸显的是全国城市之间分化格局。根据我们统计，全年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，我们认为此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。同时我们并不认为三四线城市会因为继续加杠杆而改善，这些城市依然需要时间换空间。

2015年以来成交结构变化最为明显的在于改善性需求的崛起，限购解禁叠加二套房贷松动，扭转了过去刚需户型占比持续提升的势头，我们跟踪的主流房企成交结构中，90-170平米以下房型的成交占比达到历史新高，以首次改善为主要购房目的的需求渐成主流。此次二套房首付比例的下调，结合全国二孩政策的落地，对于四房及以上户型追求的增加，我们认为改善型需求的热度在2016年仍有望延续。

第四，把握反弹机会，关注确定性品种

此次政策的出台在预期之内，凸显管理层对稳投资、稳经济的坚决心态，我们年初以来一直强调2016年行业周期小年的判断，但近期市场的剧烈调整也对大部分基本面优质的个股产生了超跌的影响，部分企业已经具备较好的价值，我们继续重申“三大坚持论”，践行转型创新的道路！建议精选具备优质布局以及转型创新动力充足的企业，龙头房企建议关注保利、招商，成长+转型企业建议关注华发股份、中洲控股、阳光城和顺发恒业。

一线城市房价上涨压力大

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给予了各地信贷政策调整的自主权，允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况，积极调整首付比例。当然，两成首付的比例，使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇，确实很有激励性。

从省钱的角度看，此次政策后，对于一个购房者来说，过去购买一套100万总价的房子，需要首付款为25万元，而现在首付款则降低到了20万元。某种程度上，有5万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中，即通过20年或30年的贷款期限偿还。此类降低首付的做法，确实能够降低购房者的购房成本。

当然对于一线城市的购房者来说，实际上可能喜忧参半。对于一些限购群体的人来说，可能不能享受此类利好政策而干着急。而对于一些有购房能力的群体来说，面对高房价和房价过快上涨的态势，可能会积极入手。这在春节前可能还会形成一波成交高峰。

对于北京上海等一线城市来说，在喜迎新的宽松购房政策的同时，一定要警惕房价继续上涨的风险。实际情况或是这样，此类城市可能不会继续下调首付比例。因为此次政策说的两成是允许地方按实际来调整，而不是要全国统一实行。所以北京上海等房价上涨压力较大、去库存压力不大的城市，并不会尝试此类政策，而是沿袭过去的老政策。

新政目的：首付下调将“水”引入实体经济