门面房巧租妙避税

老王有一间祖上传下来的沿街门面房，上下两层，上面用于居住，下层可用于开店铺。在看到左邻右舍纷纷将房屋出租赚取不菲的租金时，老王也心动了，于是在花了1万元对其修缮后即将其出租，每年坐收租金5万元，很是满足。可年底税务找上门来，要求老王按收取的租金补交以下税种：12%的房产税，5%的营业税，营业税10%的有关附加税费，以及减除有关税费后所得20%的个税。老王一算，这样一来税负还真不轻：

　　房产税：5万元×12%=0.6万元，营业税5万元×5%=0.25万元，有关附加0.25万元×10%=0.025万元，个人所得税[（5-0.6-0.25-0.025）－（12×0.08）]×20%=0.633万元。交了各项税后，实际所得为5-0.6-0.25-0.025-0.633=3.492万元，税负高达（5-3.492）/5×100%=30.16%.

　　偏老王无一点忧国忧民意识，不肯为国家财政添砖加瓦，交这么多的税实在是心有不甘，花钱请人吃饭倒很乐意。找个专家吃顿饭，请帮筹划筹划。酒足饭饱，专家说，很简单：你把承租人的门市部收回，改成自己的名义，让现在的承租人负责经营，但每年必须交给你分成利润5万元，这样一来，你就成自营了，就不用按租金交房产税，也不用交营业税。老王一听，直跺脚与专家相见太晚。简单。马上照办。很快与现在的承租人办妥了有关手续。

　　此筹划真的可行吗？我们来分析一下：

　　1、由于该门面房为经营用房，所以虽然不是用于出租，房产税仍要交，只不过是要改按房产余值的12%，此时房产税是否真的能降下呢？

　　2、这种情况下，老王得要办理营业执照，税务登记，不但门市部的税收，所有门市部对外经营的法律责任都得要由老王承担，如果承租人人品有问题，老王的风险还是很大的。

　　3、如果老王不办理营业执照，税务登记，则税务部门会认定门市部的经营者是承租人，收取的分成利润还是会按租金性质处理，筹划等于白忙活一场。

　　在老王办理了营业执照，税务登记的前提下，他收取的5万元分成利润在税务上应该不属于应税行为，不用交纳营业税。所以客观地分析，在负责经营者的人品可以信任的基础上，该筹划方案还是具有可行性的，但是老王所要面对的风险也是不可忽视的。在老王不愿意承担对外经营法律上的风险情况下，我觉得另一种方案比较倒是可行的：

　　由于该门面房是上下两层，上面一层，现在的承租人除了作为仓库，还用于居住，所以老王可以将上下两层与承租人分别签订居住用与商用两份租赁合同。根据国税函[2002]74号文《关于个人出租商住两用房征税问题的批复》，对个人出租商住两用房的，可根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税，而又根据财税[2000]125号文《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，对个人按市场价格出租的居民住房，营业税率减按3%、房产税率减按4%、个人所得税率减按10%的税率征收，这无疑会比原来将整个门面房作为商用房出租的税负要降许多。

　　此外还有两点可能降低税负的因素值得注意的是：

　　1、财税[2002]208号文《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》，营业税的起征点幅度提高为1000—5000元（根据后来的补充通知财税[2003]12号文，该起征点适用于所有个人。），目前很多地方对于出租房的营业税起征点定为2000元，假设老王上下两层的年租金分别为2万元和3万元，则每月租金分别为1667元和2500元，这样用于居住的房屋可免交营业税及相应附加，这使其税负又会降低许多。

　　2、鉴于老王在房屋出租前，已花了1万元进行了修缮，根据国税发[1994]89号文的规定，纳税人出租房产取得财产租赁收入，在计算征税时，准予扣除能提供有效、准确凭证的修缮费用，允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下次继续抵扣，直至扣完为止。因此老王在出租房屋前进行修缮时，应该考虑到这个因素，向房屋维修人员索取合法、有效的发票，这样在以后13个月交纳个人所得税时，可在税前扣除1万元的维修费用，累计可降低1000多元的税负。