地产公司对新会计准则的 N种解读

 

    由于新会计准则进一步向国际会计准则靠拢，使企业的会计数据更加准确地反映实际经营情况，信息披露行为更加规范和透明，从制度上限制了此前部分上市公司通过会计处理变动任意人为操纵利润的现象。

    其中，新会计准则对上市公司净利润可能直接产生影响的主要内容，涉及投资性房地产价值重估损益、资产减值，等等。因此，受影响最大的行业和公司包括：金融业、房地产企业、石油企业、拥有大型在建项目外债融资的公司等。

    对于房地产上市公司而言，新会计准则要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产，根据新准则的规

定进行处理。

    按照新会计准则的规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后继计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这对所有拥有投资性房地产企业的当期收入确认产生影响。

    近年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已明显低估。采用公允价值将对投资性物业比重较大的公司，其净资产账面值和当期利润得到较大提升。

    此前，从谨慎性原则出发，会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按“孰低法”，只要房地产不转让，账面上仍只能是l亿元，而新会计准则将按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。

然而，新会计准则并没有对价值重估带来的当期损益的税收安排做出明确解释。如果按现行的评估增值会计处理方式，尽管净资产增加的一部分只是形成递延税，不影响当期应计税款。但是，由于企业采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现了，相应的企业所得税也增加了，恶化了企业的现金流。因此，在新准则没有强制性规定的情况下，大多数房地产企业通常不会采用公允价值模式计提其投资性潜在收益。

 

    金地集团2007年实现主营业务收入74．9亿元，与按新会计准则调整后的上年同期数相比，增长110％，归属于上市公司股东的净利润为9．6亿元，增长1 03％。

但与市场此前的预期相反，金地集团对投资性房地产项目的计量并未采用新会计准则中的公允价值法，而是沿袭了成本计量法。

  “新会计准则在引入公允价值模式的同时，也提供了成本模式。成本模式要求计提折旧或进行摊销，与现行核算方法并无本质区别，上市公司可以二者选一，金地集团出于谨慎原则可以理解。”一地产行业分析师表示。

    两地上市的北辰实业A股和H股年报则对投资性房地产采用了不同的计量模式，前者报表采用成本模式，后者报表采用公允价值模式。

    两种计量模式对净利润的影响体现在两块。其一，是否计提折旧或摊销。北辰实业境内外会计准则差异调节表显示，因为不对投资性房地产计提折旧，其H股报表净利润较A股增加3460．5万元。其二，是否将公允价值变动部分计入损益。

    在公允价值计量模式下，投资性房地产不提折旧或摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。数据显示，由于确认了投资性房地产公允价值变动损益，北辰实业H股报表净利润较A股增加1 139万元。北辰实业A股报表净利润为46183万元，上述两块共增加4599．5万元，增幅不到1 O％。

    由于境内外准则差异对净资产的影响是多年累积的结果，所以，两种计量模式对北辰实业净资产的影响数额要大一些。北辰实业两张报表净资产因该因素造成的差异为12．1 8亿元， H股报表较A股报表增加14％左右。

    业内人士认为，投资性房地产领域在公允价值的计量问题上，、新会计准则与国际财务报告准则的相关规定仍存在不同之处。前者确定的标准更为严格，要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格等相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。

    而经过资产重组的莱茵置业则成为新会计准则的一大受益者，但其受益的并非投资性房产，而是合并报表。

    2007年底，莱茵置业向大股东莱茵达集团定向增发1．3亿股股份，购买了莱茵达集团所持有的南通莱茵达等资产。收购完成后，莱茵达集团持股由此前的28．14％增至65．93％，借此，莱茵达集团实现了房地产业务的整体上市。按照新会计准则，莱茵置业此次从大股东处购买的资产，2007年度财务报表将被纳入合并报表范围内。

    1月l 8日，莱茵置业发布业绩预增公告称，由于纳入合并报表公司数增加，致使2007年度净利润较上年度有较大幅度的增长，预计增幅约800％，从而一举扭转了2007年前三季度累计亏损112．17万元的局面。

 

    业内人士认为，在A股市场目前从事投资性地产经营的上市公司中，股价较之账面溢价极为有限。而实际上，部分公司资产大多取自于上世纪90年代，公允价较之账面的成本价，甚至已有高达3～5倍以上的增长。新会计准则出台，将凸显这部分公司的投资价值。

    “新会计准则的出台，意味着投资性地产股的估值标谁面临挑战，股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。原来市场普遍认同的市盈率法估值标准，因公司损益将会随市场公允伊巨幅波动，从而失去参考意义。”分析师表示。

    上述分析师认为，公允价值波动计入当年损益，意味着上市公司的利润将会巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。即便公允价值仅出现5％左右的小幅波动，就意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化，投资性地产股的估值标准面临挑战。

    会计标准的国际化，必然导致地产股估值标准的国际化接轨一即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。

    但也有业内人士认为，新会计准则并没有改变公司本身质地，对于上市公司来说，新会计准则只是将过去企业隐性的东西在报表中显现出来，使报表更国际化、更合理，对公司经营本身没有实质性影响。因此，金地集团等地产上市公司也对新会计准则的使用颇为谨慎。