厦门地税规定对墓地使用权的转让收入征收营业税

　　近日，厦门市地方税务局请示财政部、国家税务总局，颁布《关于墓地使用权转让收入征收营业税问题的通知》（厦地税函[2011]22号），明确转让墓地使用权不纳入免征营业税的殡葬业务范围，从2009年1月1日起，对墓地使用权转让收入征收营业税，税目按“服务业——租赁业”。今后上级另有规定的，从其规定。

　　通知规定，考虑到墓地使用权转让营业税滞纳原因较为特殊复杂，对企业2009年以来取得墓地使用权转让收入应纳未纳的营业税款在2011年6月30日前入库的，免予加收滞纳金；逾期入库的和今后应纳滞纳的均按征管法规定一律加收滞纳金。

天价墓地比房子还贵 网友感慨“死不起” 

墓地比房子贵
清明节期间，越来越多的人感慨“死不起”——眼看着城市里的墓地价格年复一年上涨，买一块墓地“入土为安”已经成为奢侈的需求。

墓地有多贵？以北京为例，总价四五万元的墓地属于最便宜之列，而10万元—50万元之间均属中档，最贵的“豪华墓”可达数百万元之巨；从单价看，万安公墓部分墓地要价21.8万/平方米，超过了北京2月住房均价2.35万/平方米的九倍。还有媒体作过统计，北京部分墓地三年里涨价3倍，九年涨了20倍——这样的上涨速度，比商品房是有过之而无不及。

北京不是孤例。综观中国各地的墓园报价，当地的居民都在大呼“墓地太贵了”。引来更多的慨叹是：活着当“房奴”已经不容易，死了还要当“墓奴”。其中，雄踞网友评选的“十大天价墓”榜首的厦门安乐永久墓园，其墓地售价最高达800万元。

其实，按照性质的不同，公墓分为两种：公益性公墓和经营性公墓。按民政部《公墓管理暂行办法》规定，前者是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地，采取无偿或低价的方式，目的是减轻火葬在农村推广的阻力；后者是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地，属于第三产业——价格涨得又高又快的，实际上就是指城市里的经营性墓地。

与保障房建设进展缓慢不同，“保障性殡葬”还是基本到位。以广州为例，广州每年死亡人数约5万，其中10％在经营性墓地埋葬，其他约90％的骨灰寄存在骨灰楼堂。广州民政局相关人士向南方周末记者表示，全广州约有80家骨灰楼堂，每个骨灰盒每年的管理费为70块钱。

民政部规定的基本殡葬服务项目包括：遗体接运、存放、火化和骨灰寄存。近日，负责殡葬业务监管的民政部副部长窦玉沛表示，“十二五”期末，将向所有居民提供免费的基本殡葬服务。

北京师范大学公共政策学院在读硕士研究生史旭红对南方周末记者表示，这意味着，如果居民选择墓地土葬，不管什么形式，都是有偿服务。史曾参加过民政部门的调研，目前正在做经营性墓地的政策研究。
此外，部分城市也在探索如何提供“公益土葬”。例如，上海提出在经营性公墓配置一定规模的公益用地，向特定低收入群体提供低价的墓地；北京首个公益性公墓长青园墓园，也是服务于低保和优抚对象。

公益性公墓考量的是政府提供公共服务的能力，而经营性公墓则是由市场供需决定，价高者得。那么，高价墓地的出现意味着经营性公墓的供给不足，原因何在呢？

“先规划，后申请建设”
广东省民政厅相关人士对南方周末记者表示，公民、法人或其他组织申请建设公墓或者从事公墓经营活动，其拟建公墓必须符合“广东省公墓建设总体规划”和当地城乡建设总体规划。“各地方都有指标规定，我们就按照规划来进行审批。假如某市十年规划增加三家，最后批准也只能是三家。”“先规划，后申请建设”的做法在全国都类似。以广东为例，据广东省民政厅人士透露，未来十年广东将新增加42家经营性公墓，每家占地不得超过20公顷。其中，有11家在珠三角地区，但深圳、珠海、佛山和东莞不会有新增，“这四个城市的公墓能满足需求，所以在规划中没提出要求新增墓地。”

国务院《殡葬管理条例》规定：“建设公墓，经县级人民政府和设区的市、自治州人民政府的民政部门审核同意后，报省、自治区、直辖市人民政府民政部门审批。”

申请建设的大部分流程都在县市一级进行：提交建设公墓的申请报告和可行性报告后，要通过县级以上国土资源部门、建设规划部门的审查，以及环保部门对建设项目环境影响评价报告的审查；涉及林地的，还应有林业部门的审查意见；此后是工商行政管理部门对企业名称的预先审核，以及申请人的资格证明和资金信用证明。这一系列的流程完成后，再上报到省一级审批。“投资公墓的人五花八门。”广东省民政厅人士介绍说，在目前广东91家经营性公墓中，超过三分之二是属于民营或外资老板的，而这些老板此前做各种各样的生意，没有来自特定某个行业。其余三分之一由民政部门属下的企业经营管理——在以前政企不分的时代，公墓经营权由民政部门所垄断。“现在，只要有资质和投资实力，任何企业和个人都可以申请建设公墓。”该人士称，申请者在同等条件下竞争，有墓园行业经验或熟悉该行业的更有优势。

不过，一位民营墓园老板向南方周末记者表示，申请建设墓园的关键是要拿到土地。跟房地产开发相似，墓园建设开发也是“土地先行”，“总是先有面粉，后有面包的”。

公开“招拍挂”是经营性墓园的主要土地取得方式。按照相关规定，经营性墓地的基准地价和土地出让金标准参照商业用地执行。这样，地方政府也可通过拍卖收取墓地开发商的土地出让金。

“虽然墓园的土地都在郊区或比较偏远的地方，但水涨船高，用于墓园的土地价格也在上升。”上述墓园老板称，毕竟招拍挂是价高者得，会增加墓园经营的成本。

目前，各地公墓取得土地有多种的方式：既有依靠政府划拨的，也有的通过招拍挂拿地；具体到招拍挂中，还分为商业用地、工业用地、民用地的不同。其中，民政系统属下企业办的经营性公墓，当初主要依靠政府划拨取得土地。

上述墓园老板认为，土地取得的方式不同，公墓经营成本就会有区别。民政企业旗下的国有公墓，经营成本低，但其售卖的墓地价格并不比通过招拍挂拿地的民营墓园便宜，甚至还要贵。

中国殡葬协会副会长张洪昌向南方周末记者表示，针对依靠政府划拨土地的经营性墓园，政府应当对其进行更多的价格干预，对部分标价进行限定。

目前，经营性墓园实行所谓的“政府指导价”，实际上仅需要将价格方案报至当地物价主管部门核准即可，类似于房地产的楼盘价格制定方式。

管制造成的稀缺
经营性公墓曾多次入选公众评出的“十大暴利行业”这一榜单，而且是名列前茅。“其实我们赚钱并不多。”广州金钟墓园负责管理的人士向南方周末记者表示，该墓园从1998年起开始出售，至今卖了约9000个，平均价格不到两万，即十三年来的销售收入在1.8亿以内。“早期的开发投入，日常的维护管理，以及经营税收的缴纳等等，各种支出都不是小数目。”但她并没向记者透露这些费用的具体数字。

广州金钟墓园占地1050亩，目前开发了100余亩。刚开业时墓地售价为 4800元—6800元不等，而根据价目表，现在最便宜的为2.68万，最贵的为7.28万。

不过，墓园的利润之高在上市公司的财务报表中可以体现。

以在港上市公司中福控股收购的杭州安贤园墓园为例，2009年其净利润近900万，同比增幅为26%；而此前的2008年更赚钱，净利润增幅高达206%——针对这些数据，其财务报表的解释是“墓穴平均售价和销售额上升所致”。但安贤园的负债水平很高，2009年的资产负债率为88%，而2008年该指标为98%。

跟地产开发商相似，高负债经营迫使墓园需要快速销售回笼资金。于是，有些墓园采取“预售”的形式，即出售“活人墓”。东莞市靖宁园公墓就是曾经采取批量出售墓地和骨灰格位的方式，吸引了大批投资者一窝蜂购买。但当地总体需求有限，导致盲目进入的投资者被手上的墓地“套牢”。东莞市政府还为此专门成立机构来解决墓园为投资者退款事宜。而靖宁园公墓在“2009年度广东省经营性公墓年检”时被评为不合格。

对于经营性公墓的优劣，监管部门采取属地管理的“年检制度”——每年，由县市的民政、国土、工商三个部门，对当地的经营性公墓进行自查后，将结果上报省一级的民政厅，再由民政厅进行抽查，最后评定为“优良”或“合格”两个等次，核发经营许可证。经整顿后仍不合格者，即吊销其经营许可证。

对于墓地转让炒作，按照规定，到经营性公墓购买墓地的，必须出示“三证”：即墓地使用者的死亡证、火化证及骨灰迁移证。也就是说出售“活人墓”是不被允许的。

然而，即便明令禁止，还是有墓园在顶风作案。重庆市龙安居公墓的客户经理向南方周末记者表示，该墓园可出售“活人墓”，数量不限，只需要提供身份证以方便开具不同姓名抬头的发票，“因为是卖给活人，目前不能提供安放证，但不妨碍转让。”他还告诉记者，该墓园每年至少涨价两次，春节和清明各涨一次，每次涨幅在10%—20%，投资墓地不怕亏钱。

墓地给投资者带来明显的暴利。一位在网上兜售墓地的炒家向记者表示，十年前她在广州某墓园购买了十块墓地，当时总价格不到两万元，现在超过50万元，涨了二十多倍。

从墓地获取收益的还包括部分地方政府。北京师范大学公共政策学院在读硕士研究生史旭红就在调研中发现，公墓项目规划、审批和撤销的权力在省级政府手中，在一些省份，政府可以从墓地利润中按一定比例抽取管理费。

事实上，不少业内人士均表示目前墓地供给并非紧张到捉襟见肘，只是监管部门的“从严控制”，墓园数量新增速度缓慢，让人感觉供不应求，预期价格会越涨越高。

以在香港上市的墓园股勤达国际为例，根据其2010年报，该公司的墓园目前在广东占地518亩，已开发100亩。按照业内平均十年开发100亩的速度，该墓园至少还可以开发30—40年。更何况该公司保留一幅毗连的4482亩土地以作未来发展之用。这样，光是这个墓园就总共拥有5000亩土地。