三种车位的成本分摊与涉税处理

　　近来，有不少读者朋友来电向沥呕君咨询，有关不同车位的成本分摊及计税问题。在沥呕君看来，大家之所以会对这类问题产生疑问，其主要原因在于车位的分类分型较多，再加上各地税局的执行口径不一所致。针对这个问题，我们将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税方法逐一梳理了一番，并结合市场中存在的主流意见，尤其是对于存在争议较多的地方，进行了总结归纳，在此分享给大家。如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进一步沟通交流。

　　01、地下车位分类

　　根据建造的目的不同，地下停车场所主要有以下三种：

　　1、无产权车位：在建造地下基础设施时附带形成的空间。具体又可细分为：

　　1-1人防车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售。

　　1-2非人防无产权车位：测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

　　2、产权车位：通过规划设计，专门建造的地下停车场所。

　　02、地下车位归属

　　产权车位和人防车位，在车位的归属上，权属都是无可争辩的。在未出售或出租前，前者属于开发商，而后者属于国家。

　　无产权非人防车位(表1中的建设车位)，由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。

　　但是，在实务操作中，政府部门基本遵循物权法，对无产权非人防车位进行使用权的界定。

　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

　　“只要地下停车位不属于地下人防工程，由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。

　　注：一旦计入公摊，权属自然归为全体业主所有。

　　换言之，开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记，但是无产权，不等于没有使用权和转让权。

　　03、成本分摊与计税方法

　　1、产权车位

　　国税发31号文第33条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

　　根据上述文件，产权车位应作为开发企业开发的一个产品类型，其成本单独核算。也就是说，将其当做商业产品来考虑。

　　产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。

　　第一种：按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。

　　将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式，虽然计算简单明了，但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。主管税务机关在对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，多采取此种方法。

　　其计算公式为：

　　地下车位开发成本=开发成本总额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积

　　第二种：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。

　　这种计算方式能比较准确的反映各业态(住宅、地下车位、商业等)的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，采取此种模式。原因很简单，高溢价部分的商业和住宅能够尽可能地摊多一些成本。

　　2、人防车位

　　(1)成本分摊

　　同样根据国税发〔2009〕31号第三十三条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　换句话说，其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此，在讨论人防车位的涉税事项中，只能计算收入，成本按照0来处理。

　　(2)税务处理

　　增值税

　　如果一次性转让永久使用权(即一次性性签定20年以上，含20年)则按照销售不动产征收增值税。否则，按不动产租赁增收增值税。

　　企业所得税

　　主流观点：若转让永久使用权，则按照销售，一次性确认收入;否则，按照租赁处理，可在租赁期内分期确认收入，分期缴纳企业所得税。

　　土地增值税

　　主流观点是：在缴纳土增税时，人防车位的收入，不作为土增税收入，而其开发成本，可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。

　　房产税

　　按照租金的12%，从租计征房产税。

　　3、不计容非人防车位(建设车位)

　　不计容人防车位的成本计算和涉税处理，一直存在着激烈的争议，但目前也逐渐形成了主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径，通过主流处理方式来理解不计容非人防车位的实质性质。

　　实际工作中，大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。

　　(1)成本分摊

　　土地成本

　　不计容的建筑面积不分摊土地成本。

　　开发成本

　　首先明确一点，地下车位是利用地下基础设施形成的，其首要功能是作为地上建筑的基础，其次才是作为日常停车使用。作为地下基础，其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑，因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。

　　其成本计算公式为：地下成本(不含地下专属成本)÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积

　　按照这种口径，目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。

　　(2)税务处理

　　增值税

　　尽管不能办证，但遵循“实质重于形式”的原则，转让永久使用权的，应按销售不动产处理。

　　国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确提到：

　　问：出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置?

　　答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理”。

　　企业所得税

　　车位使用权转让一次性计入收入。

　　土地增值税

　　目前关于不计容非人防车位的是否需要缴纳土增税，争论比较激烈，各地口径不一。

　　国家层面:

　　(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项：

　　停车场(库)等建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　该文件说明得比较明确，停车场(库)建成后有偿转让的，应该作为收入计算，并准予扣除成本、费用，并没有强调有无产权。也就是在土增税清算时，需要计算收入，并准予扣除相应的成本。

　　地方政策:

　　苏地税规[2015]8号关于车库(车位、储藏室等)问题：不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，缴纳土地增值税，计入收入，准予扣除成本。随房附赠的车库(车位、储藏室等)，无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

　　吉地税函[2012]54号：房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本、费用。

　　从上述规定来看，各地税局在土增值税方面，执行口径有一定的差异，希望大家在实务中应该多跟主管税局沟通，充分了解地方政策和执行口径，做到知己知彼。

　　来源：投拓狗日记
 

车位各税种涉及事项简述

　　对于很多城市而言，车位都是非常难卖的，沉淀货值，如果车位估价比较高的话，大部分利润会沉淀其中，考虑房地产开发的特点与一般制造业不同，其实生命周期是阶段性，不是持续经营的。

　　一、增值税

　　1、地价抵减销项和车位没有关系，地上可售。

　　2、人防车位以租代售，即使不开票就开收据，增值税别忘记。

　　二、土增税

　　1、有没有产权，纳不纳入清算范围，各地不同，要了解地域性;

　　2、分摊不分摊地价，怎么分摊地价各地也不同;

　　3、人防车位当配套，实现方式各地也有不同;

　　4、车位参与分摊成本，除了建安外，其他哪些可以不参与分摊，有多少空间可争取;

　　5、车位没办法去化，非住宅的正增值又很高，车位的负增值没办法兑现，怎么办?

　　三、企业所得税

　　1、是否适用33条，无产权目前看基本没有问题，有产权的各地都有差异;

　　2、假设要分摊成本，怎么分摊成本呢，留多少的问题，成本留多了，形成未弥补亏损，怎么破?

　　四、房产税的问题

　　无产权车位销售是否要缴纳房产税的问题?

　　五、土地使用税问题

　　地下车位是否要纳入整体可售面积来计算呢?

　　六、可能的操作空间：

　　1、明确地下车位的土地成本，在土地出让合同就明确约定，减少地下车位带走的土地成本;

　　2、未售车位做股东实物分配，或者打包物业销售，或者找销售公司先行持有后转让……

　　3、看看当地是否有基准地价，是否能参考基准地价在土增税中进行分摊

　　4、车位按照受益属性，仅参与建安的分摊

　　5、车位按照功能属性，正负零之上归集地上部分，地下室在地上地下进行分配

　　6、车位的面积尽可能小，某些地方可以划线面积分摊，某些地方可以测绘寻找空间，尽可能减少公摊，把公摊部分分给梯间和配套用房。

　　来源：行成思语 作者：槿思成