本政办发[2022]15号 本溪市人民政府办公室关于印发《本溪市进一步规范房地产市场秩序的若干措施》的通知

本溪市人民政府办公室关于印发《本溪市进一步规范房地产市场秩序的若干措施》的通知

本政办发〔2022〕15号           2022-06-10

各县(区)政府、市政府有关委办局：

　　《本溪市进一步规范房地产市场秩序的若干措施》已经市政府同意，现印发给你们，请结合工作职责，认真贯彻执行。

本溪市人民政府办公室

2022年6月10日

　　(此件公开发布)

本溪市进一步规范房地产市场秩序的若干措施

　　为促进我市房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律法规，从房屋征收、土地利用、规划、建设、销售、验收、登记等环节入手，建立健全规章制度，进一步规范房地产市场秩序，制定如下措施：

　　一、加强房屋征收管理

　　(一)征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

　　(二)作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　(三)房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立《房屋征收补偿协议》。

　　(四)实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　(五)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。

　　二、加强土地利用管理

　　(一)土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由自然资源部门会同住建部门拟定方案，报市土地审查委员会同意后，由自然资源部门以招拍挂形式实施国有土地有偿出让。

　　(二)严格实行建设用地使用权“净地”出让，出让前处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的“通水、通电、通路、土地平整”等前期开发。

　　(三)土地使用者在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地出让金;逾期未全部支付的，土地出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　(四)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行土地开发。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;因不可抗力或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　本条所称动工开发是指：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成三分之一。

　　(五)房地产开发企业应当依法依规转让房地产开发项目，转让人和受让人应当办理国有土地使用权变更登记，办理完毕30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　三、加强规划管理

　　(一)在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划。出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划，并经市、县政府规划委员会审查同意后，方可实施。

　　(二)土地受让方应当持出让合同依法向市、县自然资源部门申请建设用地规划许可证;在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

　　(三)土地受让方若需改变原规划设计条件，应先向市、县自然资源部门提出申请，并经市、县政府规划委员会审查同意。

　　(四)市、县自然资源部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求;未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

　　四、加强工程建设管理

　　(一)工程建设项目符合《工程建设项目招标范围和规模标准规定》范围和标准的，必须通过招标选择施工单位。任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

　　(二)建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地建设行政主管部门申请领取施工许可证，应当按照有关规定办理工程质量监督手续的，工程质量监督手续可以与施工许可证或开工报告合并办理。

　　(三)建筑施工企业未取得安全生产许可证的，不得从事建筑施工活动。

　　(四)禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

　　(五)建筑施工企业不得转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程。

　　五、加强商品房销售管理

　　(一)开发企业进行商品房预售时，应当申请预售许可，取得《商品房预售许可证》;未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　(二)住建部门要加强房屋买卖合同网签备案管理，实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖。经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税等业务的依据。住建部门和金融监管部门要推行商品房预售资金监管制度，监管账户中的资金应当专款专用，用于项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出;监管账户内的资金应当按照工程建设进度予以拨付，最后拨付节点为房屋所有权首次进行登记时。商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与住建部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管资金的，要及时告知住建部门，由住建部门及时作出处理。

　　(三)市场监管部门应当对价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益、发布虚假违法房地产广告、发布虚假房源信息、以“学区房”等名义炒作房价、误导宣传规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件，实际交付房屋与销售宣传资料严重不一致等违法违规行为依法处理。

　　(四)受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房有关证明文件和商品房销售委托书;受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

　　(五)销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　(六)房地产开发企业应当按项目委托具有房产测绘资资质的测绘机构进行房产预测绘和实测绘，测绘成果经住建部门审核备案后，方可应用于商品房预售和权属登记。

　　(七)房地产开发企业在销售房屋时，应该公开全部可销售房源，同时应按“一套一标”方式明码标价;未取得预售许可证或不符合商品房销售条件时，不得以认购、预订、排号等方式向买受人变相收取诚意金、定金、预订款。

　　(八)房地产开发企业要严格执行《房地产抵押管理办法》相关规定，在房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的不动产登记部门办理抵押登记;同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿;抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

　　六、加强房屋验收管理

　　(一)工程竣工后，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行验收。

　　(二)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

　　(三)工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督;发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

　　(四)建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向建设主管部门备案。

　　(五)建筑工程竣工经验收后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　七、加强不动产登记管理

　　(一)房地产开发企业和购房人签订商品房买卖合同后，应及时申请办理预售商品房预告登记，同时房地产开发企业在办理预告登记时，须承诺待不动产具备办理商品房转移登记条件时，由预告登记的权利人持相关手续单方办理转移登记。

　　(二)对于已完成首次登记的开发项目，开发企业应积极配合购房人办理不动产转移登记，不得以欠缴物业费等理由作为登记的前置条件。

　　(三)各相关部门应优化审批流程，提倡“交房即办证”。