商品房销售法律风险防范

一、商品房认购(预订)
(一)房屋认购定金的性质
由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。

就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。

房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。

(二)立约定金罚则的适用条件
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。

换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。

(三)认购书(预订书)的基本内容
签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题
1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。

2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。

(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题
1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。

2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。

二、商品房销售广告
(一)房地产销售广告的性质
在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：
1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。

2．对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。

3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。但相关法律并未作出明确规定。因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。

笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。

例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。

再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。对此，一般不应以“重大影响”论。

(二)房地产销售广告应载明事项
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：
1．开发企业名称；
2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
3．预售许可证号。
如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。

(三)禁止发布销售广告情形
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：
1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
5．权属有争议的；
6．违反国家有关规定建设的；
7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；
8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(四)买受人对商品房销售广告的判断
通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。如广告中出现“本广告仅作参考。广告中具体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。

为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。

(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题
1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；
2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；
3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；

4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。

三、商品房销售(买卖)合同内容
根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容
1．当事人名称或者姓名和住所；
2．商品房基本状况；
3．商品房的销售方式；
4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
5．交付使用条件及日期；
6．装饰、设备标准承诺；
7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
8．公共配套建筑的产权归属；
9．面积差异的处理方式；
10．办理产权登记有关事宜；
11．解决争议的方法；
12．违约责任；
13．双方约定的其他事项。

摘自：乔路著《企业法律顾问实务全书(最新增补本)/新版“律师业务必备”丛书.11》