厦门市地方税务局公告2015年第3号 厦门市地方税务局关于发布《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告

第三十一条 审核扣除项目应当符合下列要求：

(一)经济业务应当是真实发生的。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

本办法所称合法有效凭证，是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明；

4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

(四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(六)纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。

纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

(七)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第三十二条 同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。

(一)可扣除项目金额的归集，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额，并据以计算清算已售部分和未售部分的扣除项目金额；

(二)分期开发房地产项目的，各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

第三十三条 分期开发房地产项目的，各分期项目的清算方式应当保持一致。

第三十四条 纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，予以扣除。

同一个清算项目， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。

纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

第三十五条 拆迁补偿费应当是实际发生的，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应。

纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第二十九条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

纳税人采取异地安置，异地安置的房产属于自行开发建造的，房产价值按照本办法第二十九条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

第三十六条 前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。

纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求。

第三十七条 建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得合法有效票据。

纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不予扣除。

税务机关应当结合税收征管信息系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得的建筑业统一发票的真实性和所载金额的正确性。

税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性。

第三十八条 税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。

纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。

第三十九条 税务机关应当重点关注公共配套设施费。

(一)公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。

(二)预提的公共配套设施费不允许扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

(三)按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》的规定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得合法有效票据的，予以扣除。

(四)公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。