四川省地方税务局公告2015年第5号 四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告

元素浅析四川地税2015年5号公告土增新政

2015-12-08       邹胜

　　近日，四川省地方税务局公布了《关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)。该公告自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。原2014年4号公告同时废止，享年1年零6个月。原4号公告中备受关注的“竣工备案后的成本费用不允许扣除”政策也随之消失，不再提及。“梦里依稀慈母泪，城头变幻大王旗”，“乱哄哄你方唱罢我登场”，且看元素浅析“土地争执税”。

　　相关政策

　　(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　(2)《国家税务总局关于房地产开发企业关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　元素说税

　　实施细则规定，土地增值税的清算单位是纳税人成本核算的核算单位。元素推测财政部、国税总局的原意可能是通过企业账务核算来进行划分清算单位，但是我们至今都没有一套普遍执行的房地产项目核算会计制度，因此在2006年187号放弃了实施细则规定的划分依据，转而采取“默示遵从”的态度——以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位。但是在房地产开发过程中，涉及政府部门及相关证件较多，有发改委立项文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销(预)售许可证》等。这些资料中对于项目分期的划分有可能相互不一致。税务机关急于进行口径统一，于是选择了上述资料中信息较为完整的建设规证。但是由于是采取其他部门的资料，所以，在资料的适用性上很难达到税务管理的要求(规划部门颁发证书不会考虑到税务问题)，使得统一口径后也带来了一些新的问题：元素曾经遇到过1至5层一个规证，6至20层一个规证的情况(当然和物业的具体情况相关)。这种项目如果机械执行此条规定，在清算中绝对是争议连连的。

　　相关政策

　　(1)《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十三条规定：对纳税人即建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

　　(2)《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(3)《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发[2015]114号)所附的土地增值税清算表格。

　　元素说税

　　今年年初，成都地税财行处内部下发了一份《土地增值税相关政策指引(一)》规定：“同一清算单位包含不同房产类型的，经请示省局，应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别计算增值额。”但这份内部执行口径并未公开，如今四川地税出来为成都地税背书，只是成都地税规定从2月1日开始执行，而本次四川地税规定从2016年1月1日开始执行。

　　相关政策

　　(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　(2)《国家税务总局关于房地产开发企业关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条(五)规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　元素说税

　　可以看到在实施细则里对于多期共同成本的分摊其实尺度还是较开的，占地面积法、建筑面积法、税务机关确认的其他方法均可。而无论是原4号公告还是新5号公告，这一口径都被收窄：土地成本只允许按照占地面积法分摊、其他成本费用一律按建筑面积法分摊。值得注意的是，这里的占地面积还是建筑面积都是指“可转让的面积”，也就是剔出了公共部分不可转让面积的。这一规定与第一条共同作用，将土地增值税成本分摊变得机械而呆板。2014年4号公告运行中就暴露出了很多问题，比如土地规划是整体，建设规证按栋办理，这就需要加入对于土地的分摊计算，而对于“可转让的土地面积”的统计工作是非常不好操作的。所以，政策制定者可能远没有想到具体清算业务的复杂性，统一口径的考量远远大于解决问题的考量。