宁波市地方税务局关于印发《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》的通知

　　12、开发费用计算的审核。一是审核利息支出是否从房地产开发成本中调整至开发费用，以及分期开发或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出是否按项目合理分摊;二是利息支出合理性的把握。重点是资金需求量与借款的相关性和匹配性。如资金需求量小于借款，应核实其资金去向，对不合理部分予以剔除。同时，还应关注借款周期与房地产项目开发、销售、清算周期的关联性。

　　13、成本费用分摊计算方法审核。房地产开发企业同一清算项目中包含不同类型房地产的, 按甬地税二[2010]106号文件规定，允许商业用房成本分摊系数上浮10%，同时其他房屋类型分摊系数相应下浮。计算方法如下：

　　(1)计算已售房产各类扣除项目总额

　　已售房产各类扣除项目总额=各类扣除项目总额×(∑已售建筑面积/∑可售建筑面积)

　　(2)计算已售房产分摊系数

　　如果企业选择商业用房分摊系数上浮，则商业用房分摊系数为1.1，其他房产分摊系数=(∑已售建筑面积-110%×商业用房已售建筑面积)/(∑已售建筑面积-商业用房已售建筑面积)。

　　如果企业选择商业用房分摊系数不上浮，则所有房产分摊系数均为1.0。

　　(3)计算各类房产分摊建筑面积

　　各类房产分摊建筑面积=已售建筑面积×已售房产分摊系数

　　(4)计算各类已售房产分摊比例

　　各类已售房产分摊比例=各类已售房产分摊建筑面积/∑已售建筑面积

　　(5)计算各类已售房产分摊的扣除项目

　　各类已售房产分摊的扣除项目=已售房产扣除项目总额×各类已售房产分摊比例

　　14、清算审核资料的归档要求。税务机关有关清算审核过程及记录在项目清算结束后作为清算资料登记归档。

　　第二部分 清算报告要求

　　土地增值税清算报告主要包括三部分：清算报告格式、清算相关表格及清算附列资料。

　　一、清算报告格式

　　按照相关法律、法规及其他有关规定，中介机构在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。报告应能完整反映房地产公司基本情况、清算项目概况、项目建设情况、项目销售情况、缴纳税款情况及清算审核情况。清算报告格式可参照国税发[2007]132号文件，包含以下内容，并实施必要的信息披露：

　　(一)企业基本情况。包括成立日期、税务登记证号、地址、法人代表、注册资本、投资总额、企业类型、经营范围等。其中，对公司股权结构情况予以重点说明，并附列所有与清算项目相关的关联企业名单。

　　(二)项目基本情况

　　1、项目概况。包括项目名称及地址、开发类型、占地面积、批文情况等。

　　2、项目建设规模。列明总建筑面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明各清算类型的建设规模。

　　3、项目建设情况。简要描述项目取得土地、立项、建设、开发、测绘、验收各个环节进度和基本情况。

　　4、项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期以及按房屋类型分类的可售面积、已售面积、未售面积、销售收入等。

　　5、企业会计政策和税收政策。说明公司执行的会计准则、会计核算方法、土地增值税清算条件以及核算过程中的开发产品完工标准、销售收入确认标准、视同销售收入确认标准、成本费用分摊方法及其他相关的会计、税收政策。