宁波市地方税务局关于印发《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》的通知

宁波市地方税务局关于印发《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》的通知

各县(市)、区地方税务局，市局直属分局：

　　为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，市局制定了《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》，现印发给大家。本指引自2014年1月1日起施行，具体以清算通知书发放时间为准，请遵照执行。

　　宁波市地方税务局

　　2013年11月7日

宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引(2013年第3号)

　　为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等规定，制定本指引。本指引以推进土地增值税重点要素精细化管理为重点，包括清算要素审核和清算报告要求两部分，旨在为我市土地增值税清算工作提供指导。

　　第一部分 清算要素审核

　　一、清算条件审核

　　1、项目清算条件审核。了解项目基本情况，包括土地取得、立项、建设、销售等基本情况。审核开发项目是否符合国税发[2006]187号文件列举的清算条件，是否对已计入销售比例的自用或出租部分在计算销售面积时予以剔除，同时确认未销售房产的类型、面积和用途。

　　二、清算收入审核

　　2、应税面积及收入审核。核对项目面积及收入，查看项目销售统计表，是否与测绘报告及网上签约备案情况相符合，并核实项目销售套数、面积及收入情况。

　　3、收入确认真实性审核。一是关注是否存在隐匿收入情况，包括视同销售未计收入、预收款未转收入、挂靠往来帐款隐匿收入、未开具发票或未全额开具发票的售房款未计收入以及关联方交易行为。二是核查是否存在销售价格偏低情况。重点审核关联交易和批量购房情况，可采取价格排序方法，比较关联交易和批量购房单价与清算项目同类型房屋或单栋楼层均价。对低于平均价格一定幅度(如20%)以上的销售行为进行重点核查，要求纳税人提供合理证据和说明。三是抽查售房合同，尤其是售房合同的补充协议或与关联方签订的经营合同，审核是否存在售后返租业务直接以租金冲减售房收入的情况，是否存在代收费用已计成本未计收入的情况。

　　三、扣除项目审核

　　4、取得土地使用权支付金额审核。结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、同一宗土地有多个开发项目及分期开发的成本分摊计算是否合理，是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。

　　5、土地征用和拆迁补偿费审核。查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。

　　6、建筑安装工程费真实性审核。查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。

　　结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。

　　7、设计费用审核。核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。

　　8、甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。

　　9、公共配套设施费支出审核。一是核实公共配套设施的范围。审核公共配套设施的界定及面积是否准确。二是核实公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。

　　10、精装修审核。一是核实装修费用付款凭证、支付记录、合同金额及发票信息是否一致;二是查看甲供材料及家具、家电等软装修价款列支情况;三是查看装修工程施工方，对由关联企业提供的装修行为予以重点关注。

　　11、可加计扣除项目的重点审核。重点关注样板房、代收费用等在开发成本和开发费用之间的归集情况。