土地增值税预缴的计税依据到底是什么

土地增值税预征计征依据如何选择

　　2016年11月10日国家税务总局发布了2016年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用?

　　一、计税依据政策

　　1、财税〔2016〕43号(现行有效)《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

　　土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

　　2、国家税务总局公告2016年第70号(现行有效)《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　二、计征依据不同纳税差异

　　从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

　　假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

　　以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

　　10000÷(1+9%)*1%=91.74万元

　　以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷(1+9%)*3%】*1%=97.25万元

　　两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

　　显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

　　三、两种计征依据效力分析

　　1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

　　2、国家税务总局公告2016年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

　　70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

　　70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

　　四、纳税人对计征依据的选择

　　根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

　　当然，国家税务总局公告2016年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

　　根据财法字〔1995〕6号(现行有效)中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

　　来源：德居正财税咨询    作者：付小文   2022.06.16

土地增值税预缴的计税依据到底是什么?

　　在日常税务咨询服务中，一些朋友会问我：房地产项目预收款的土地增值税预缴计税依据到底是什么?我们企业正常预缴了土地增值税，但税务机关却认为计税依据有问题、预缴不足，我们该如何去和税务机关沟通呢?

　　今天，我来梳理一下这个问题。

　　目前涉及房地产企业土地增值税预缴计税依据的政策文件主要有以下两个：

　　文件一：财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知(财税〔2016〕43号)：

　　三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　文件二：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号)：

　　一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　注意：该计税依据计算方法，是国家税务总局为了方便纳税人计算给出的简化算法，并非强制要求纳税人必须采用的方法。

　　因此，根据上述两个文件，我们可以得出结论：房地产企业收到预收款的土地增值税预缴计税依据有两个：

　　计税依据一：

　　预收款-预收款中包含的增值税

　　即：预收款÷(1+适用税率或征收率);

　　计税依据二(简化算法)：

　　预收款-应预缴增值税税款

　　即：预收款-预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%;

　　(适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。)

　　这两个计税依据都是国家税务总局明文规定的，都是正确的计算方法，纳税人可以在上述两个计税依据中自由选择其中一个。值得提醒的是，选择第二种计税依据得到的金额大于第一种，从而会导致计算出的应预缴土地增值税金额比第一种大。

　　举例：

　　某房地产公司为一般纳税人，其开发的房地产老项目选择一般计税，收到写字楼预售款1000万元时，应该预交多少土地增值税?(假设土地增值税预征率3%)

　　按照计税依据一计算得出应预缴土地增值税额：

　　1000万元÷(1+9%)×3%=27.52万元

　　按照计税依据二计算得出应预缴土地增值税额：

　　(1000万元-1000万元÷(1+9%)×3%)×3%=29.17万元

　　由此可见，土地增值税预缴的两种计税依据计算出来的结果完全不同。此例中，按照计税依据二的简化算法，企业将多预缴土地增值税1.65万元。

　　因此，企业进行土地增值税预缴时，应尽量选择对企业有利的第一种计税依据，若税务机关对此提出异议要求采用第二种计税依据时，企业可以依据国家税务总局公告2016年第70号第一条与其妥善沟通，维护企业的权益。

　　来源：中道财税      作者：马爱君    2021.12.23

　　2018年4月的解析——

交房时土地增值税预征依据是否应调整

　　关于土地增值税预征的计征依据，笔者曾经对《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，下称70号公告）有不同见解，本文则认可70号公告规定的文本含义，只是推论在交房时根据70号公告的规定预征土地增值税是否应进行调整。

　　70号公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。“不含增值税”具体而言，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。所以，70号公告称为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。

　　按70号公告的一般解读，其逻辑为房地产开发企业收取的预收款，增值税方面是预缴增值税，并非销项税额或应纳税额，所以应全额作为土地增值税的应税收入，但为了方便纳税人，允许纳税人可以将预缴的增值税从预征增值税的计征依据中扣除，从而得到70号公告推荐的计征公式“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。

　　我们暂且认可这种计征方式，它真的是方便了纳税人吗？

　　我们假设A房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿的预收款，此时应预缴增值税=10.5/(1+5%)ⅹ3%=0.3亿，应预征土地增值税=（10.5-0.3）ⅹ3%=0.306亿。在此后某个时点，该批收入对应的房产已经交房，A房地产企业应按增值税简易方式正常计税，增值税应纳税额=10.5/(1+5%)ⅹ5%=0.5亿，抵减预缴的0.3亿，补缴税款0.2亿，此时预收款10.5亿中已经含了0.5亿的应纳税额，根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）及70号公告的规定，是否应该对土地增值税预征的计征依据进行调整？

　　也就是说在增值税确认收入的本期，土地增值税预征的计税依据应减少0.2亿，在土地增值税未清算的情况下，该项业务将导致需要申报负0.2亿的预征收入。

　　所以70号公告创设的公式，一方面增加了纳税人过程中的税税差异，另一方面则根据政策逻辑需要在交房确认增值税销项税额或应纳税额时调平这种税税差异。所以笔者还是认为其实可以取消70号公告这种看似方便的政策，直接按增值税预缴的计税依据即可。

　　来源：税事谈  作者：徐允标