营改增后，建筑企业和房地产企业的增值税纳税义务时间确定及案例分析

（一）建筑企业和房地产企业增值税纳税义务时间的政策法律依据分析

 

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，建筑和房地产企业增值税纳税义务发生时间为：

 

第一，纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

 

第二，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

 

第三，纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

 

基于以上税收政策依据，可以得出以下两点结论：

 

一是当收到预收款时，建筑企业发生了增值税纳税义务时间，而房地产企业没有发生增值税纳税义务时间。

 

二是当建筑企业在施工过程中以及房地产企业在开发过程中的增值税纳税义务时间必须同时具备三个条件：1、建筑企业提供了建筑劳务，房地产企业发生转让开发产品的行为；2、建筑施工企业和房地产企业收到了款项；3、以上两个条件必须同时具备。 

 

（二）建筑企业的增值税纳税义务时间的确定

 

基于以上增值税纳税义务时间的法律依据，建筑业增值税纳税义务分两种情况：

 

1、建筑企业收到业主支付的预收款的情况下，无论建筑企业对工程是否动工，增值税纳税义务时间是建筑企业收到业主的预收款的当天。具体操作要点如下：

 

第一，建筑施工企业必须在工程所在地的国税局预缴一定比例的增值税：选择一般计税方法计征增值税的建筑企业，按照“预收收款÷（1+11%）×2%或（预收收款—分包额）÷（1+11%）×2%”计算的增值税预缴；选择简易计征增值税的建筑企业，按照“预收收款÷（1+3%）×3%或（预收收款—分包额）÷（1+3%）×3%”计算的增值税预缴。

 

第二，建筑企业项目部再回到建筑施工企业（与发包方签订建筑合同的建筑施工企业）注册地，通过建筑企业自身系统开具增值税发票给业主，然后申报增值税。

 

2、建筑企业在施工过程中与业主或发包方进行工程进度结算时，收到业主部分工程款，业主拖欠部分工程时的增值税纳税义务时间，必须是发包方与承包方对工程进行了结算，具体纳税时间分为以下四种：

 

一是建造合同完成后一次性结算工程价款办法的工程合同，为完成建造合同、施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；

 

二是实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

 

三是实行按工程进度划分不同阶段、分段结算工程价款办法的工程合同，为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

 

四是实行其他结算方式的工程合同，为与发包单位结算工程价款的当天。如果对工程没有结算，实际上也就是对承包方提供的劳务并未得到发包方的认可，承包方也就没有取得索取销售款项的凭据，最终有可能发包方不付建设款。所以，如果双方没有进行工程结算，税收上不应当作为增值税纳税义务的实现。

 

3、应规避建造合同增值税确认时间的以下“误区”

 

 现实中，建筑企业对增值税确认时间存在以下严重的思想误区：开具发票时才缴税。对于一项工程，在建设方和承建方双方最终达成统一的结算意见前，企业收款是开具收款收据收取工程款，企业收取的预收工程款、工程进度款、工程已竣工但未全部收齐工程款或因其他非货币方式结算工程款的，均不及时缴税，一直要等到工程结算需要开具发票时才缴税，不需要开发票时就不缴税。有的工程从收取第一笔工程款到最后结算的时间跨度长达数年，该缴的税款也就相应延缓了数年才入库，期间收取预收工程款、工程进度款时均开具收据或白条。这些思想误区使建造合同的增值税确认时间与税法的规定严重不符，会给企业带来税收风险，应引起高度的重视。

 

案例分析

 

某施工企业与房地产公司工程进度结算款的增值税纳税义务时间、发票开具和账务处理

 

（1）案情介绍

 

某房地企业与建筑总承包方进行工程进度结算，结算价为1000万元（含增值税），房地产企业支付500万元（含增值税）给施工企业，拖欠施工企业500万元（含增值税）工程款，具体如下图所示：
 

 

请就问施工企业收到房地产公司工程结算款500万元,房地产企业拖欠施工企业工程款500万元时,施工企业的增值税纳税义务时间如何确定? 施工企业给房地产公司开具500万元（含增值税）增值税专用发票，还是开具1000万元（含增值税）增值税专用发票？

 

（2）施工企业增值税纳税义务时间的确定分析

 

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第（一）项的规定，施工企业增值税纳税义务时间具体规定如下：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

 

基于此规定,本案例中的施工企业收到房地产公司支付的500万元工程进度结算款时,施工企业必须发生了增值税纳税义务,增值税纳税义务时间是施工企业收到房地产公司支付500万元工程进度结算款的当天。施工企业必须向房地产公司开具500万元的增值税专用发票，在工程所在地国税局，按照“500万元÷（1+11%）×2%”计算预缴增值税，扣除工程所在地预缴的增值税在施工企业所在地国税局申报缴纳增值税。

 

房地产公司拖欠施工企业的工程进度款500万元的增值税纳税义务时间如何判断？从以下两个方面来判断：

 

一是如果施工企业与房地产公司在建筑合同中约定定：工程进度结算的时间，按照结算工程款的一定比例进行支付，剩下的工程结算款于工程最后验收合格后（或者于工程最后验收合格并经相关政府部门审计后）进行支付。则房地产公司拖欠施工企业的工程进度款500万元的增值税纳税义务时间为今后工程最后验收合格后的当天。

 

二是如果施工企业与房地产公司在建筑合同中虽然有以下约定：工程进度结算的时间，按照结算工程款的一定比例进行支付，但没有约定：剩下的工程结算款于工程最后验收合格后（或者于工程最后验收合格并经相关政府部门审计后）进行支付。则房地产公司拖欠施工企业的工程进度款500万元的增值税纳税义务时间为施工企业与房地产公司进行1000万元工程进度结算书或1000万元的工程进度审批单签订之日。

 

（3）业主拖欠施工企业工程款的发票开具

 

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，施工企业提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为增值税的纳税义务时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此，本案例中的施工企业收到房地产企业的500万元（含增值税），必须向房地产企业开具500万元（含增值税）11%税率的增值税专用发票。房地产企业拖欠施工企业的500万元（含增值税）要不要向房地产企业开具增值税专用发票呢？要从两方面的分析：

 

第一，如果施工企业账上等待抵扣的增值税进项税大于或等于1000÷（1+11%）×11%时，则，施工企业向房地产企业开具1000万元（含增值税）11%税率的增值税专用发票。

 

第二，如果施工企业账上等待抵扣的增值税进项税小于或等于500÷（1+11%）×11%时，则，施工企业向房地产企业开具500万元（含增值税）11%税率的增值税专用发票。

 

（4）业主拖欠工程款延期缴纳增值税的会计处理

 

当500万元没有发生增值税纳税义务时间时：

 

借：银行存款  500万

 

  应收账款  500万

 

  贷：工程结算   1000÷（1+11%）

 

    应交税费——应交增值税（销项税） 500 ÷（1+11%）×11%万

 

    应交税费——待转销项税额   500 ÷（1+11%） ×11%万

 

当收到500万元，发生增值税纳税义务时间时：

 

借：应交税费------- 待转销项税额） 500 ÷（1+11%） ×11%万

 

  贷：应交税费——应交增值税（销项税） 500 ÷（1+11%） ×11%万

 

（三）房地产企业的增值税纳税义务时间

 

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，房地产企业转让不动产或开发产品并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为增值税的纳税义务时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。根据此税收政策规定，房地产企业的增值税纳税义务时间总结如下：

 

1、房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的增值税纳税义务时间

 

房地产企业销售不动产，在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于应税行为根本就没有发生，而且房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于没有签订《商品房销售合同》，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，是不需要缴纳增值税的。因此，房地产企业在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不构成增值税的纳税义务，在“其他应付款”会计科目进行核算。

 

2、房地产销售期房收取的预收款或银行按揭款的增值税纳税义务时间

 

房地产企业开盘之后，发生销售不动产，收到购房者的预收款，或者开盘之前交了“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的业主有购买房屋的愿望，如果与房地产公司签订了《商品房销售合同》，则房地产企业将开盘之前向业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”从“其他应付款”转到“预收账款”会计科目时，或者房地产企业收到银行按揭款时，根据国家税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条的规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。因此，依据此税收政策规定，房地产企业销售的期房在未完工期间，还没有移交开发产品给购房者，还没有发生增值税纳税义务时间，真正的增值税纳税义务时间为房地产公司与购房者签订购买合同中约定的开发产品移交的时间，如果开发产品移交时间滞后于购房合同中约定的时间，以房地产公司办理开发产品移交或交钥匙的时间。

 

案例分析

 

某房地产企业收取“诚意金”的增值税纳税义务时间分析
 

（1）案情介绍

 

某房地产开发企业于2015年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2016年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2016年6月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？

 

（2）涉税分析

 

从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入‘其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、增值税、土地增值税。

 

案例分析

 

某房地产企业已签合同未收款的增值税纳税义务时间分析

 

（1）案情介绍

 

某房地产公司开发的甲楼盘于2016年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。2017年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳增值税产生了疑问：

 

第一，收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳增值税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳增值税？

 

第二，若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价500万元计算缴纳增值税？

 

（2）增值税纳税义务时间分析

 

 ①第一个问题的分析：

 

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，没有产生增值税纳税义务，只在房屋所在地国税局按照9.9万元[100÷（1+11%）×3%]预缴增值税。

 

②第二个问题的分析：

 

本案例中的房屋是现房销售，根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，房地产公司应就收到的100万元缴纳增值税，对于未收的房款400万元，如果销售合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳增值税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。