房屋建筑物改扩建的财税处理

　　房屋建筑物改扩建时拆除重建，对拆除部分的价值，会计上要求确认为当期损失，而税收上要求将这部分价值计入重置资产成本，因此形成暂时性差异。本文以现行会计准则和企业所得税相关文件的规定为依据，以案例形式，介绍房屋建筑物包括拆除重建在内的改扩建的会计处理和纳税申报。

　　案例：2×08年12月，A公司（执行企业会计准则）有营业用房10间，合计账面原价200万元、已提折旧100万元、账面价值100万元（均不含所占土地的使用权价值），每间房屋的价值相等。该年10月，经有关部门批准，A公司对这10间房进行改扩建。根据预算，10间房中六间门面房拆除在原地重建，另有四间仓库提高功能、增加使用面积。工程统一施工，总预算450万元。年终，门面房已拆除（无净残值）、仓库也已腾空交付改建。2×09年12月，改扩建房屋全部竣工验收交付使用。改扩建工程除原部分账面价值转移外，总支出440万元，全部符合资本化条件。经采用公允价值重新估价，重置门面房18间，公允价值375万元，改建后仓库8间，公允价值125万元，合计公允价值500万元。会计上按实际工程总成本和公允价值比例分摊了两类房屋建设成本。自2×10年1月开始计提折旧。经议定，两类房屋折旧年限均为20年，预计净残值均为5%.2×13年12月，A公司将上述全部房屋以600万元价格（其中含土地使用权售价200万元）转让给B公司。

      现在假定：（1）A公司自2×08年至2×13年，每年会计上利润总额均为400万元，所得税率均为25％；（2）改扩建房屋折旧每年单独提一次；（3）除每年因业务招待费调增应税所得10万元和涉及上述房屋改扩建的事项外，无其他纳税调整事项。试作相关会计处理、纳税申报和简单分析。

　　会计处理
　　（一）相关数据计算
　　1.重建时拆除门面房账面价值＝100÷10×6＝60（万元，下同），改扩建仓库账面价值＝100÷10×4＝40.

　　2.重建时拆除房屋应确认递延所得税资产＝60×25％＝15.

　　3.2×08年应交所得税＝（当年利润总额＋永久性差异纳税调增＋暂时性差异纳税调增）×适用税率＝（400＋10＋60）×25%＝117.50.

　　4.2×09年应交所得税＝（400＋10）×25＝102.50.

　　5.2×09年12月改扩建完工交付时：（1）改扩建房屋工程总成本＝改扩建时应从原房屋账面价值中转入在建工程成本的金额＋改扩建支出中应予资本化的金额＝40＋440＝480；（2）重置门面房应分摊工程成本＝480×（375÷500）＝360；（3）改扩建后仓库应分摊工程成本＝480×（125÷500）＝120.

　　6.2×10年至2×12年：（1）改扩建后房屋会计上每年应提折旧＝480×（1-5%）÷20＝22.80；税收上每年应计算折旧扣除额＝（480＋60）×（1-5%）÷20＝25.65；每年纳税申报时因该项折旧应作纳税调减＝25.65-22.80=2.85，每年应转回递延所得税资产＝2.85×25％＝0.7125.（2）每年应交所得税＝（当年利润总额＋永久性差异纳税调增-暂时性差异纳税调减）×适用税率＝（400＋10-2.85）×25％＝101.7875.

　　7.2×13年12月：（1）转让房地产时两类房屋已提折旧＝22.80×4＝91.20；转让时房屋账面价值＝480-91.20＝388.80；同时点的税收上房屋净值（计税基础余值）＝（480＋60）-25.65×4＝437.40；出售房地产时应作纳税调减＝437.40-388.80＝48.60，加上当年因改扩建后房屋比税收少计折旧应调减2.85，合计应调减所得额51.45.因此应转回递延所得税资产＝51.45×25%＝12.8625.（2）当年应交所得税＝（400＋10-2.85-48.60）×25%＝89.6375.

　　（二）会计分录（见附件）
　　所得税处理和纳税申报
　　（一）纳税调整分析
　　A公司自2×08年至2×13年，除每年因业务招待费应调增属于永久性差异的应纳税所得额（以下简称应税所得或所得额）10万元以外，各年应调整暂时性差异的情况为：
　　1.2×08年，因重置时拆除房屋价值60计入当期损益，税收上不认可，应作纳税调增，调整后应税所得为470（400＋10＋60）。

　　2.2×09年，未发生也未转回暂时性差异，只调增永久性差异10，调整后应税所得410（400＋10）。

　　3.2×10年至2×12年共三年，每年除永久性差异应调增外，因重置后房屋每年比税收少计折旧2.85[60×（1-5%）÷20，或22.80-25.65]，所以每年还应进行纳税调减，调整后每年应税所得407.15（400＋10-2.85）。

　　4.2×13年，除永久性差异调整外，还因少提折旧2.85和转让房屋时少扣除成本48.60（计算方法见会计处理部分相关内容），因此应调减（转回）暂时性差异51.45，调整后应税所得为358.55（400＋10-51.45）。

　　（二）纳税申报表的适用
　　涉及房屋改扩建的纳税申报表附表，主要是附表三、附表九。该两附表示意见表2、表3（见附件）：

　　（三）纳税申报表的填报
　　1.附表三：（1）2×08年，第40行第1列应填报会计上将重置拆除房屋计入当期损益的金额60，第2列填0（假定此行无其他调整项目，下同），第3列填60.（2）自2×10年至2×13年四个年度，每年附表三第43行第4列应计入由附表九转入的房屋折旧差异2.85，4年共调减11.40.（3）2×13年，第40行第1列应填388.80，第2列应填437.40；上述第1、2列的差额为-48.60，其绝对值应填入该行第4列。

　　2.附表九：自2×10年至2×13年共四年，每年纳税申报时，计入附表九第2行第1列的改扩建房屋账载金额为480，第2列计税基础为540，第5列会计折旧额为22.80，第6列税收折旧额25.65，第7列纳税调整额为-2.85，每年该金额与本表第3至6行合计后，计入本表第1行第7列，再转入附表三第4行（或冲减第3行）。

　　（四）总结分析
　　1.会计上，2×08年确认递延所得税资产15，2×10年至2×13年四年每年转回0.7125，4年共转回2.85；房屋转让时，又转回递延所得税资产12.15.至此，原确认的递延所得税资产15已全部转回。

　　2.税收上，2×08年因拆除房屋价值处理的差异调增应税所得60，但以后每年会计上比税收上少计折旧285应予调减（转回），四年共转回差异11.40（2.85×4），在改扩建房屋转让时因会计上比税收上少转成本又调减转回48.60，这样开始时调增的60也已全部调减转回。

　　3.在所得税费用计算上，按现行会计准则规定所得税会计采用资产负债表债务法。按其原理：企业每年计入损益的所得税费用＝（利润总额±永久性差异）×适用税率。这样，A公司自2×08年至2×13年，各年计入损益的所得税费用均应为102.50[（400＋10）25%].按分录表中各年计入损益的所得税费用计算，都符合该要求，其中：（1）2×08年：117.50-15.00＝102.50；（2）2×09年，无暂时性差异调整，为102.50； （3）2×10年至2×12年计3年，每年：101.7875＋0.7125＝102.50；（4）2×13年：89.6375＋12.8625＝102.50.