穗地税函[2012]198号 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知

　　十、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

　　(一)开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。

　　(二)开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。

　　(三)房地产开发企业同时开发不同房地产项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。

　　十一、《实施细则》第七条第三项中的金融机构应持有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证。

　　十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题

　　(一)房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。

　　(二)房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：

　　1.委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用(工程监理费除外);

　　2.向上级公司缴纳的管理费;

　　3.转让房地产过程中缴纳的诉讼费;

　　4.为开发项目购买的商业保险。

　　(三)房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除。

　　十三、房地产开发企业转让房地产时缴纳的堤围防护费、地方教育附加以及价格调节基金视同与转让房地产有关的税金予以扣除。

　　十四、同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

　　十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

　　(一)房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

　　1.对于能够按不同房地产类型直接归集的，清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则，按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。

　　2.对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

　　3.按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目金额。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

　　(二)房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。

　　(三)房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

　　1.对于能够按分期项目直接归集的，清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。

　　2.对于不能够按分期项目直接归集，但能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。

　　3.对于不能够按分期项目直接归集，也不能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。

　　(四)房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。

　　(五)房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。

　　(六)房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

　　十六、对2010年5月25日(不含当日)前，主管税务机关已根据187号文第七条和《关于抓紧落实房地产开发项目土地增值税清算工作的紧急通知》(穗地税函[2008]399号)规定，按不低于当时预征率的征收率核定征收房地产开发项目土地增值税后，该项目中剩余的房地产有偿转让的，经主管税务机关清算小组合议后，按以下情形处理：

　　(一)对2010年5月25日(不含当日)前有偿转让该项目剩余的房地产的，按不低于《关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知》(穗地税发[2007]277号)文规定预征率的核定率核定征收土地增值税。

　　(二)对2010年5月25日(含当日)后有偿转让该项目剩余的房地产的，原则上按不低于5%的征收率核定征收土地增值税。

　　十七、187号文第八条所指“清算时的扣除项目总金额”应是清算的房地产开发项目或分期项目中，经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额;“清算的总建筑面积”应是清算的房地产开发项目或分期项目中，经主管税务机关审核确认已转让房地产的建筑面积。

　　十八、房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题。

　　(一)退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。

　　(二)退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。

　　十九、由于历史遗留问题，单位或个人购买房地产未取得购房发票，经广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室解决房地产证后再转让，不能提供购房发票和评估价格的，可根据21号文第二条规定，核定征收土地增值税。

　　以单位或个人购买房地产所支付金额核定为《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第(一)项取得土地使用权所支付金额和第(三)项新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，按有关规定计算缴纳土地增值税。

　　二十、本指引自下发之日起执行，尚未发出清算书面审核结果的清算项目，可适用本指引。

　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》(穗地税函[2008]342号)、《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引(续一)的通知》(穗地税函[2009]329号)、《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(续二)的通知》(穗地税函[2010]170号)和《关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续三)的通知》(穗地税函[2011]201号)停止执行。