房地产开发企业的临时设施,是指房地产企业为开发房地产而在工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。其中,为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施,通常建造费用相对比较高,因而纳税人应注意处理好相关的涉税问题,减少涉税风险。 营销临时设施需缴房产税 但是,由于房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部、样板间等营销设施不属于财税地〔1986〕8号文件第二十一条免征房产税的列举范围,因此,开发企业建造的营销临时设施应当自建造完毕次月起缴纳房产税。纳税人需要特别注意,《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定,临时设施的售楼部、样板间等营销设施归集的成本费用,只有建造成本,没有包括土地成本。因此,房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部、样板间等营销设施的房产税时必须要进行纳税调整。 举例来说,2012年6月,A房地产开发公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发,土地成本0.12万元/平方米。先期投入建造的临时设施中有售楼部2000平方米,建造成本540万元,占地面积3000平方米;样板间200平方米,建造成本52万元,占地面积450平方米。因A房地产开发公司先期投入建造的临时设施的容积率(2000+200)÷(3000+450)=0.64,财税〔2010〕121号文件规定,对宗地容积率大于0.5的,即“小地大房”无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值。因此,则A房地产开发公司的售楼部和样板间应计入房产原值的土地成本为3450×0.12=414(万元),房产税计税原值为540+52+414=1006(万元)。 营销设施的建造费可在企业所得税前扣除 项目营销设施建造费土地增值税前不可扣除 |
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