“存量住房交易税收政策热点问题”在线访谈

    [ 主持人]江苏省苏州工业园区地方税务局今天在江苏地税网站举办“存量住房交易税收政策热点问题”专题访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了园区地税局第一税务分局副局长李超、园区地税局第一税务分局业务四科科长谢宗炜为嘉宾，倾听纳税人需求，与大家在线交流，欢迎各位网友互动提问。李局、谢科，您们好！

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]主持人好，各位网友大家好！

    [ 园区地税局第一税务分局业务四科科长 谢宗炜]主持人好，各位网友大家好！

    [ 主持人]李局，请您先向大家简单介绍一下为什么园区地税局开展这次“存量住房交易税收政策热点问题”在线访谈活动，好吗？

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]好的。近期存量房市场交易火爆，纳税人在交易过程中会遇到一些不了解的税收政策，本次访谈旨在为纳税人开辟更多的渠道了解税收政策，对存量住房交易过程中遇到的问题进行税收政策解读，让纳税人更多的了解税收政策，进一步提高纳税服务水平，提升纳税人满意度。

    [ 主持人]谢谢李局的详细介绍。现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！

    [网友 冥冥之中]李局您好！我想问一下个人之间买卖住房涉及哪些税费？

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]网友您好，个人之间买卖住房涉及一下税费：①、营业税：根据《财政部　国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）的规定：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]②、个人所得税：根据相关规定：个人出售征收个人所得税方式有三种，分别为：一、实际征收，房屋售价扣除购置成本及相关税费后，按差额部分的20%征收；二、核定征收，纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值的核定征收，按售房全额1%征收。三、减免个税，条件为：满五年且家庭唯一，家庭指夫妻双方、唯一范围为江苏省省内。

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]③、契税：根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）规定，契税政策梳理如下：如房屋面积在90平方米及以下，且是家庭唯一住房的，契税税率为1%；如房屋面积在90平方米及以下，但不是家庭唯一住房的，契税税率为3%；如房屋面积在90平方米以上，144平方米以下，且是家庭唯一住房的，契税税率为1.50%；如房屋面积在90平方米以上，144平方米以下，但不是家庭唯一住房的，契税税率为3%；如房屋面积在144平方米以上，无论是否为家庭唯一住房，契税税率均为3%。

    [网友 小丸子]您好，我想问一下，我名下已经有一套拆迁房，如果再购买商品房，是否可以适用家庭唯一住房的契税优惠政策？

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]网友您好，您名下已经有房产的，再购买商品房，不属于家庭唯一住房，应当按照3%税率征收契税。

    [网友 月亮之上]您好，我想问一下，离婚后，房产权属由原夫妻双方共有而归属为一方所有，是否缴纳契税？

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]这位网友，您好，根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

    [网友 鲁冰花]您好，我想问一下，婚姻关系存续期间，夫妻之间房屋、土地权属转移，是否缴纳契税？

    [ 园区地税局第一税务分局业务四科科长 谢宗炜]这位网友，您好， 根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所育，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

    [网友 梦回江南]您好，我想转让一套住房，房屋产权证和契税完税证明的时间不一致，在计算税费时如何确定购买时间？

    [ 园区地税局第一税务分局业务四科科长 谢宗炜]这位网友，您好，根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四项规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

    [网友 爱转角]您好！我买了一套商品房，享受首套房契税优惠税率，应当提供哪些证明材料？

    [ 园区地税局第一税务分局业务四科科长 谢宗炜]这位网友，您好，根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）规定，对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房[2006]244号）和《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）的有关规定，通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件的，纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书（格式见附件）。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

    [网友 晓风残月]您好，我想请问如果是爷爷的房子送给孙子，有没有什么税收优惠？

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]这位网友，您好，根据（1）《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]（2）《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]　（3）《关于明确我市契税适用税率的通知》(苏财基层字[2009]14号)第二条规定，其余房地产权属转移契税,执行3%的适用税率。按该文件精神，自2010年1月1日起，非普通住房、写字楼、商铺、厂房等产权获取均适用3%税率。以非购房方式获取产权的，例如受赠、交换等，适用3%税率，非购房方式取得普通住房的同样适用3%的税率。单位获取产权的，适用3%的税率。所以爷爷将房子赠予孙子，可以减免营业税、个人所得税、土地增值税，按3%征收契税、按产权转移书据计征印花税。

    [ 主持人]由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有存量住房交易税收政策方面的问题，可登录江苏省苏州工业园区地方税务局网站（http://szyq.jsds.gov.cn）或拨打园区地税纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！

    [嘉宾 园区地税局第一税务分局副局长李超]感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！

    [ 园区地税局第一税务分局业务四科科长 谢宗炜]感谢各位网友，再见！