营改增后地下车位的增值税处理

房地产企业土地增值税清算时，地下车位的处理一直是各界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理呢？以下是笔者对房地产企业地下车位的增值税处理建议，与大家一起讨论：

一、地下车位的分类

1、非人防地下车位：业界对其权属一直有争议，税法上暂不考虑其法律权属，按收益人判定如何征税。

2、人防地下车位：产权归人防办所有，“谁投资谁收益”。

二、地下车位的不同处理办法

（一）非人防地下车位

1、地下车位可以办理产权证：房开企业对该地下车位进行出售，按销售开发产品计算缴纳增值税。

2、地下车位不可以办理产权证：房开企业对地下车位进行长期出租，租期为70年，即转让永久使用权。虽然合同只有20年的时效，但一般开发商约定20年后购买房（或长期租赁方）拥有使用权，这虽然在法律界的争议比较大，但税法上按照转让永久使用权，即应按照销售不动产缴纳增值税，房开企业销售自行开发的地下车位应按照销售开发产品缴纳增值税。

3、地下车位用于出租：地下车位在出售（包括转让永久使用权）前用于出租的，则应按动产经营租赁服务缴纳增值税。

（二）人防地下车位

1、人防地下车位用于出租：按不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2、人防地下车位用于转让：房开企业单独作价转让其永久使用权，按销售开发产品缴纳增值税。

3、人防地下车位移交给业主：无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。

（三）政策链接（36号文）

1、转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

三、单独作价的地下车位是否作可售面积扣除土地价款？

1、18号公告第五条第三款：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

2、所谓单独作价，应该理解为单独签订销售或转让使用权的合同，并收款价款或永久使用费。

3、上述第1条可以理解为：房地产项目可以出售的总建筑面积，包括单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

4、地下车位的销售或转让永久使用权，则应按“当期允许扣除的土地款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地使价款”公式计算允许扣除的土地价款。

来源：江苏瑞安达税务师事务所有限公司