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我国目前个人房地产交易涉及税务机关征收的税费有7种。其中，卖方涉及营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、个人所得税5种税收和类似税收的教育费附加；买方涉及契税和印花税2种税收。上述税费均由地方税务局根据有关法律、行政法规和财政、税务部门以及地方政府的有关规定负责征收管理。笔者现将有关情况简要介绍如下。
营业税
征收营业税的基本法律依据，是国务院1993年12月13日发布、2008年11月10日修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
在房地产交易中出售房地产的个人为营业税的纳税人，计税依据一般为纳税人销售房地产的时候向卖方收取的全部价款与价外费用，适用税率为5%。
例：张某出售一处房地产，取得收入200万元，其应纳营业税税额的计算方法为：应纳税额＝200×5%＝10（万元）。如果个人销售其购置的房地产（购置时间不足5年的住房除外），可以以其全部销售收入扣除该房地产购置原价以后的余额为计税营业额。 例：张某出售的上述房地产处购置时间为5年以上，原价为100万元，其应纳营业税税额的计算方法为：应纳税额＝（200－100）×5%＝5（万元）。因为，个人自建自用的住房和购买5年以上的普通住房，销售的时候可以免缴营业税。
城市维护建设税
征收城市维护建设税的基本法律依据，是国务院1985年2月8日发布、2011年1月8日修改的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和财政部、国家税务总局以及各省、自治区、直辖市人民政府据此作出的有关规定。
在房地产交易中出售房地产并缴纳营业税的个人为城市维护建设税的纳税人，计税依据为纳税人缴纳的营业税税额，按照纳税人所在地实行差别税率。市区的适用税率为7%，县城、建制镇的适用税率为5%，其他地区的适用税率为1%。
例：张某出售的上述房地产位于北京市西城区，出售的上述房地产缴纳的营业税税额为10万元，其应纳城市维护建设税税额的计算方法为：应纳税额＝10×7%＝0.7（万元）。
城市维护建设税可以随同营业税征收、减免。由于免征、减征营业税而发生的退税，可以同时退还已经缴纳的城市维护建设税。
印花税
征收印花税的基本法律依据，是国务院1988年8月6日发布、2011年1月8日修订的《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。在房地产交易中，交易双方都是印花税的纳税人，计税依据为产权转移书据所载金额，适用税率为0.5‰。
例：张某向李某出售上述房地产，产权转移书据所载金额为200万元，张某和李某各自应纳印花税税额的计算方法为：应纳税额＝200×0.5‰＝1000（元）。此外，购买房地产者取得政府部门发给的房屋产权证的时候，应当缴纳印花税5元。
目前，个人销售、购买住房可以暂免缴纳印花税。
土地增值税
征收土地增值税的基本法律依据，是国务院1993年12月13日发布、2011年1月8日修改的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
在房地产交易中出售房地产并取得收入的个人为土地增值税的纳税人，计税依据为纳税人转让房地产取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。
上述规定扣除项目包括：
一、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
二、经过当地税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格，指转让已经使用的房屋和建筑物的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率以后的价格。
三、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产的时候缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产的时候交纳的教育费附加，可以视同税金扣除。
如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，税务机关可以按照房地产评估价格（指经过当地税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征收土地增值税。
如果纳税人转让旧房和建筑物，不能取得评估价格，但是能够提供购房发票，经过当地税务机关确认，其为取得土地使用权所支付的金额和购房及配套设施的成本、费用的扣除，可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止，每年加计5%。纳税人购房的时候缴纳的契税可以扣除，但是不作为加计5%的基数。
如果纳税人转让旧房和建筑物，既不能取得评估价格，又不能提供购房发票，税务机关可以依法核定征税。
土地增值税实行4级超率累进税率，增值额不超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%~100%的部分，适用税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%~200%的部分，适用税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。
在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。
例：李某出售一处房产，售价500万元，可以扣除的各项成本、费用和有关税金等共计200万元，其应纳土地增值税税额的计算方法为：增值额＝500-200＝300（万元），应纳税额＝100×30%＋100×40%＋100×50%＝120（万元）。
目前，个人出售住房可以暂免缴纳土地增值税。
个人所得税
征收个人所得税的基本法律依据，是1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过、2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议第六次修改的《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
个人出售房地产取得的所得属于个人所得税征税项目中的财产转让所得；纳税人为出售房地产并取得收入的个人；计税依据为应纳税所得额，即纳税人转让财产取得的收入减除被转让财产的原值、合理费用和在财产转让过程中缴纳的有关税费以后的余额；适用税率为20％。
例：张某出售原值100万元的住房一套，取得收入200万元，可以扣除有关费用和税金为50万元，其应纳个人所得税税额的计算方法为：应纳税所得额＝200－100－50＝50（万元），应纳税额＝50×20%＝10（万元）。
转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额的时候，纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核以后，可以从其转让住房收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用。
关于房屋原值的规定如下：
一、商品房：购置该房屋的时候实际支付的房价款和缴纳的相关税费。
二、自建住房：实际发生的建造费用和建造、取得产权的时候实际缴纳的相关税费。
三、经济适用房：原购房人实际支付的房价款、相关税费和按照规定缴纳的土地出让金。
四、已购公有住房：原购公有住房标准面积按照当地经济适用房价格计算的房价款，加原购公有住房超标准面积实际支付的房价款、按照规定向财政部门或者原产权单位缴纳的所得收益和相关税费。
五、城镇拆迁安置住房：根据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》和原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》等法规，其原值分别按照下列规定确定：
1.房屋拆迁取得货币补偿以后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款和缴纳的相关税费；
2.房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费；
3.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除了取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿以后的余额；
4.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币和缴纳的相关税费。转让住房过程中缴纳的税金，指纳税人在转让住房的时候依法缴纳的营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税和类似税收的教育费附加。
转让住房过程中缴纳的合理费用，指纳税人按照规定支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费和公证费等费用。
1.装修费用。纳税人能提供支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让以前发生的装修费用，可以在下列规定比例以内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房和其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
2.贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行支付的住房贷款利息，可以凭贷款银行出具的有效证明扣除。
3.纳税人按照有关规定支付的手续费和公证费等，可以凭有关部门出具的有效证明扣除。
纳税人没有提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以根据税收征管法中的相关规定核定征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型和住房平均价格水平等因素，在住房转让收入的1%~3%的幅度以内确定。
仍然以上述张某出售住房，取得收入200万元为例，如果张某没有提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳个人所得税税额，税务机关就可以按照其住房转让收入200万元和当地规定的征收率计算其应纳个人所得税税额，1%即为2万元，3%则为6万元。
目前，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以暂免缴纳个人所得税。
契税
征收契税的基本法律依据，是1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
在房地产交易中购买房地产的个人为契税的纳税人；计税依据为上述交易的成交价格（指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益）；实行3%~5%的幅度比例税率。各省、自治区和直辖市的适用税率，由当地省级人民政府根据本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案，目前各地规定的税率多为3%。
例：李某购买一处房地产，成交价格为200万元，当地规定的契税适用税率为3%，其应纳契税税额的计算方法为：应纳税额＝200×3%＝6（万元）。个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶和未成年子女，下同）唯一住房的，可以减半缴纳契税。个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，可以减按1%的税率缴纳契税。
教育费附加
征收教育费附加的基本法律依据，是国务院1986年4月28日发布、2011年1月8日第三次修改的《征收教育费附加的暂行规定》和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
在房地产交易中出售房地产并缴纳营业税的个人为教育费附加的缴纳人，以纳税人缴纳的营业税税额为计征依据，附加率为3%。
例：张某因出售的房地产缴纳的营业税税额为10万元，其应纳教育费附加的计算方法为：应纳教育费附加＝10×3%＝0.3（万元）。
此外，2010年11月7日，根据国务院的要求，财政部发出《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》，规定全国统一开征地方教育附加，以单位和个人缴纳的增值税、营业税和消费税为计征依据，附加率为2%。据此，上例中的张某还应当缴纳地方教育附加0.2万元，计算方法同上。
作者单位：中国税务报社
相关政策——个人住房交易税收政策详解 |
