增值税下：房地产预售收入＝预收款全额？

来源：郑大世作者：郑大世人气：时间：2017-02-06

摘要：马上又到了房地产企业汇算清缴的时候了，而营改增后，房地产预售收入究竟是要换算成不含增值税的收入还是不换算全额计入预售收入，成了一个不可避免的问题了。例如：大世房地产公司2016年营改增后，房地产项目采用简易征收（征收率为5%），预收款为8400万元

马上又到了房地产企业汇算清缴的时候了，而营改增后，房地产预售收入究竟是要换算成不含增值税的收入还是不换算全额计入预售收入，成了一个不可避免的问题了。

例如：大世房地产公司2016年营改增后，房地产项目采用简易征收（征收率为5%），预收款为8400万元，那么公司房地产2016年预售收入是8400万元还是8400/（1+5%）＝8000万元呢？

首先，我们知道，增值税属于价外税，也就是说在所得税上计收入时要去掉增值税，而上述例子中，假如按8400万元作为预售收入的话，实际上是把预收款中含的增值税部分也征收了企业所得税，这很明显的与增值税价外税的属性相违背，也与一直以来企业所得税收入是不含增值税的通用规定相违背。

其次，征管法专门规定不得多征或提前征税，而如果按8400万元作为预售收入的话，与按企业所得税法规定的不含税收入8000万元相比，多征了税款。

综上：依据企业所得税法中收入应不含增值税及征管法不得多征的规定，营改增后房地产预售收入应将预收款换算为不含增值税后的金额计算即上例中应按8000万作为预售收入。