房地产项目开发报建全流程解析

　　四）.主要审查内容

　　实体审查

　　❶确定建设用地的性质

　　❷确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积

　　❸其它法律、法规、规章中要求审查的内容

　　形式审查

　　所有申报材料是否符合要求

　　五）.受约束节点

　　❶国有土使用权出让合同的签署

　　❷建设用地及代征地的钉桩成果

　　❸规划意见书

　　❹项目地名核准批复

　　六）.制约节点

　　❶建设工程规划许可证

　　❷施工许可证

　　❸预售许可证及国有土使用证

　　特别注意事项：

　　（1）方案需通过公司审查再上报，以免方案通过后不符合公司的发展理念。

　　（2）上报方案需与设计部反复沟通，对于面积指标、日照遮挡等相关问题需提前核查，充分沟通，以提高审核通过率。

　　备注：15个工作日

　　六、规划许可证程序

　　建筑规划许可证的办理

　　（1）承办部门：所在城市规划局

　　（2）申报资料：

　　申请阶段：

　　①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划；

　　取证阶段：

　　①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；

　　②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；

　　③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；

　　④当年年度投资计划；⑤有关部门的审核手续；

　　⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。

　　（3）申办程序：

　　申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。

　　取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的所在城市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。

　　（4）办结时限：

　　①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）

　　主要审查内容

　　实体审查

　　①已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸

　　②是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。

　　前款规定项目以外的建设项目：

　　①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致

　　②建设项目的性质符合城市规划的要求

　　③容积率符合城市规划的要求

　　④建筑高度符合城市规划的要求

　　⑤建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求

　　⑥停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求

　　⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求

　　⑧公共服务设施符合法律、法规、规章和新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定

　　⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求

　　⑩已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施，其它法律、法规、规章中要求审查的内容。

　　受约束节点

　　❶规划意见书及其中的要求

　　❷修建性详细规划方案及其中的要求

　　❸工程档案登记资料

　　❹勘察设计招投标审查通知书

　　❺项目的地名核准批复

　　❻技术图纸

　　制约节点

　　❶工程施工许可证

　　❷工程建筑面积预测量

　　❸预售许可证

　　❹房屋权属初始登记

　　注意事项：

　　该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。