土地增值税地方问答汇总（2021年）

2021年2月回答

　　土地扣额收入是否计入土增税清算收入

　　留言时间：2021-02-21

　　纳税人所属地：浙江

　　问题内容：

　　我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目，开发住宅并对外销售，为取得土地使用权将支付土地出让金。据此，营改增后根据2016年18号公告的内容，我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额，是否要增加进入房地产销售收入，进入土地增值税清算收入?

　　我公司认为，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)一、关于土地增值税清算时收入确认的问题：  土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税，将调增营业外收入，应该缴纳企业所得税。而220号文件，对于土增税收入有明确的规定，需要签订房屋销售合同或开具发票，因此本笔抵减销项税的收入，不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解，对吗?谢谢!

　　答复机构

　　答复时间：2021-02-25

　　答复内容：浙江12366中心答复：

　　您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　……

　　第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”

　　2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

　　3.根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

　　第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

　　第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　本通知自2016年5月1日起执行。”

　　4.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

　　5.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

　　6.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。……”

　　7.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”

　　上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

　　土地增值税清算时将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理?

　　留言时间：2021-02-23

　　纳税人所属地：河南

　　问题内容：土地增值税清算时将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理?

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2021-02-23

　　答复内容：

　　您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　根据您所提供的信息，暂不清楚您咨询的具体内容，无法做出针对性答复，建议您重新描述问题后再次提交，也可以联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

　　7.房地产开发企业销售装修房，计入销售不动产收入的装修费对应的进项税额是否可以在计算土地增值税时扣除?

　　答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目

　　……

　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

　　二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

　　拆迁补偿收入

　　留言时间：2021-02-19

　　纳税人所属地：浙江

　　问题内容：企业取得拆迁补偿收入怎么缴纳增值税和企业所得税、土地增值税

　　答复机构：浙江省

　　答复时间：2021-02-19

　　答复内容：浙江12366中心答复：

　　您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　1、增值税：

　　一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：一、下列项目免征增值税(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

　　六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。

　　二、根据《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2020年第40号)规定：三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。……

　　四、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。

　　2、企业所得税：

　　根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)规定：

　　第十五条企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

　　企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

　　第二十五条企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》(表样附后)及相关材料。

　　3、土地增值税：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：

　　第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”)

　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：

　　第十一条……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

　　具体情况建议纳税人携带相关资料与主管税务机关核实确认。

　　上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

　　土地增值税清算扣除项目

　　留言时间：2021-02-18

　　纳税人所属地：安徽

　　问题内容：土地增值税清算扣除项目包括地方教育附加费吗?

　　答复机构：安徽省税务局

　　答复时间：2021-02-19

　　答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

　　您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”

　　地方教育费附加并未有文件直接规定可以在土地增值税清算中税前扣除。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

　　土地增值税清算优惠政策

　　留言时间：2021-02-08

　　纳税人所属地：安徽

　　问题内容：土地储备中心以市场协商价收购房产开发公司烂尾楼，然后再进行拍卖。请问这种情况，被收购土地的房产开发公司可以享受免征土地增值税优惠政策吗?请指教，谢谢!

　　答复机构：安徽省税务局

　　答复时间：2021-02-19

　　答复内容：

　　国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

　　您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”)”

　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定：“……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”

　　三、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定：“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

　　预交土地增值税普通住宅价格标准问题

　　留言时间：2021-02-20

　　纳税人所属地：河南

　　问题内容：我司为房地产开发企业，在预交土地增值税时按照价格和面积双重标准区分普通住宅与非普通住宅，但2019年3月才公布了2018年普通住宅价格标准为6317.6元/平米，2020年9月才公布了2019年的普通住宅价格标准为7335.25元/平米。问：因价格标准公布时间较晚，在这期间，企业应该参照哪个价格标准执行?

　　附件

　　2019年价格标准.jpg

　　2018年价格标准.jpg

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2021-02-20

　　答复内容

　　您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定，第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　???二、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定，十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

　　三、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》(河南省地方税局公告2017年第3号)规定，一、土地增值税预征率房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米(含)以上的单套房屋，预征率为6%。……三、政策衔接问题房地产开发企业转让房地产项目，价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)的规定执行。……四、执行时间本公告自2017年10月1日起执行。

　　因此，您可参考上述文件关于土地增值税预征的相关规定，因普通住宅价格标准公布时间的具体征管事项，建议您联系主管税务机关进一步确认。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。