土地增值税地方问答汇总（2021年）

2020年的回答

　　土地增值税清算收入或扣除项目土地价款的确定

　　留言时间：2020-09-24

　　纳税人所属地：四川

　　问题内容：我公司是房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入用不用考虑土地价款抵税金额调增，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额?

　　答复机构：四川省税务局

　　答复时间：2020-09-24

　　答复内容：四川12366纳税服务中心答复：

　　您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令第138号

　　第六条计算增值额的扣除项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)开发土地的成本、费用;

　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)财政部规定的其他扣除项目。

　　中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号

　　第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　国税发〔2006〕187号

　　四、土地增值税的扣除项目

　　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

　　土地增值税问题

　　留言时间：2020-08-06

　　纳税人所属地：安徽

　　问题内容：地产开发企业土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”。

　　1.是否包含因转让房地产交纳的印花税?

　　2.是否包含因转让房地产交纳的地方教育附加?

　　答复机构：安徽省税务局

　　答复时间：2020-08-12

　　答复内容：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

　　您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”

　　2.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

　　3.根据财综【2011】349号规定：“第八条地方教育附加的适用票证、征管业务费以及征收管理政策，按照教育费附加的有关规定执行。”

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

　　土地增值税土地成本扣除

　　留言时间：2020-09-01

　　纳税人所属地：山东

　　问题内容：我们是一家房地产开发企业，营改增之前股东投入土地进行开发，现在要进行土地增值税汇算，土地成本可以按照评估值扣除吗?股东投入时评估报告可以作为合法有效凭证进行扣除吗?

　　答复机构：山东省税务局

　　答复时间：2020-09-03

　　答复内容：

　　您好!您提交的问题已收悉。根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第三十一条土地增值税扣除项目金额的确认：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　第三十二条审核扣除项目是否符合下列要求：

　　(一)在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应当是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　合法有效凭证是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系山东税务12366或主管税务机关。
 

　　土地增值税清算时土地成本分摊问题

　　留言时间：2020-04-26

　　纳税人所属地：安徽

　　问题内容：您好!在进行土地增值税清算分摊土地成本时，遇到如下问题：1、同一个清算项目中，不同类型房产的土地成本是按占地面积还是按建筑面积的比例分摊，还是可以有纳税人自由选择分摊方法;2、同一个清算项目中，地下产权车位是否分摊土地成本。麻烦给予明确答复意见

　　答复机构：安徽省税务局

　　答复时间：2020-05-08

　　答复内容：国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

　　尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十六条扣除项目应同时符合下列要求：

　　……(五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。

　　第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

　　(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。

　　(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

　　具体情况建议联系主管税务机关进一步核实。

　　感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

　　土地增值税清算有关扣除项目问题

　　留言时间：2020-01-08

　　纳税人所属地：河南

　　问题内容：自然人取得土地使用权后，投入了一些资金比如搞土地平整、围挡之类的前期工程。之后把土地转让出去，该自然人在进行土地增值税清算时，除了扣除取得土地支付金额、实际发生的开发成本、与转让有关的税金以外，究竟是扣除房地产开发费用(取得土地使用权支付金额和开发成本之和的10%)，还是按《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发[1995]110号)第六条第二款扣除开发成本的20%(注：不是财政部规定的取得土地支付金额和开发成本之和加计20%)?还是两者叠加扣除?

　　请予以明确解答!!

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2020-01-09

　　答复内容：您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。……(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发〔1995〕110号)规定，第五条……(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条……(二)对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。……

　　需要提醒的是，房地产开发费用是针对房地产开发企业的，如果仅仅是把“生地”变成“熟地”的过程，则不涉及开发费用的扣除问题。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

　　房地产开发企业支付给业主的补偿款项

　　留言时间：2020-03-10

　　纳税人所属地：浙江

　　问题内容：请问：房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付给业主的补偿款项，是否可作为“其他房地产开发费用”在土地增值税清算时据实扣除?

　　答复机构：浙江省

　　答复时间：2020-03-10

　　答复内容：浙江财税12366服务中心答复：

　　您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)开发土地的成本、费用;

　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)财政部规定的其他扣除项目。”

　　2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

　　具体建议联系主管税务机关。

　　上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

　　司法拍卖企业所得税代缴问题

　　留言时间：2020-04-11

　　纳税人所属地：厦门

　　问题内容：您好，我通过淘宝司法拍卖获得开发商一手的车位，已注明所有税费有买家承担，开发商是一般纳税人，请问需要交什么税,税率是多少?然后企业所得税跟土地增值税怎么计算?该企业未注销，但是应该经营不太正常了。

　　答复机构：厦门市税务局

　　答复时间：2020-04-14

　　答复内容：国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

　　尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，涉及增值税及附征税费、印花税、土地增值税、企业所得税。1、增值税：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据计算缴纳。城市维护建设税按区域设定不同的税率，纳税人所在地在市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%。2、印花税： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件《印花税税目税率表》规定：“产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。”售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。(自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。)3、企业所得税：房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴和年度汇算清缴，具体项目的税务处理按照国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)的规定执行。企业所得税的税率为25%。4、土地增值税:纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应按规定比例预缴，等办理土地增值税清算后，多退少补。根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2019年第2号)规定：“我市土地增值税预征，非住宅类型房地产预征率为2%。”土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。5、契税：契税由购买方申报缴纳，税率为3%。

　　契税，土地增值税问题

　　留言时间：2020-06-11

　　纳税人所属地：山东

　　问题内容：您好，请问，

　　1、延期支付土地出让金所缴纳的滞纳金，要不要缴纳契税?

　　2、延期支付土地出让金所缴纳的滞纳金，土地增值税清算能否扣除

　　答复机构：山东省税务局

　　答复时间：2020-06-12

　　答复内容：您好!您提交的问题已收悉。根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条契税的计税依据：

　　(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

　　(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号) 第三十一条土地增值税扣除项目金额的确认：(四)与转让房地产有关的税金。营改增前，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。

2019年的回答

　　土地增值税清算

　　留言时间：2019-12-06

　　纳税人所属地：陕西

　　问题内容：公司前期开发定位与当地市场需求不符，导致销售缓慢，目前取得预售许可证超过3年，预计未来5年内仍然无法去化完毕，税务部门能否受理土地增值税清算申请?

　　答复机构：税务总局陕西省税务局

　　答复时间：2019-12-09

　　答复内容：陕西省12366纳税服务中心答复：

　　尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

　　土地增值税清算时点

　　留言时间：2019-07-26

　　纳税人所属地：厦门

　　问题内容：我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批，并预交增值税。预期2019年9月交付，12月完成产权转移办理。请问何时应清算土地增值税?是交付之时，还是产权办理之时?

　　答复机构：厦门市税务局

　　答复时间：2019-07-26

　　答复内容：

　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)文件的规定：“第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。”

　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

　　根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十七条纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。”请根据文件的规定执行。

　　购买法拍房无原始发票有原始购房合同和原始契税完税证如何计征土地增值税?

　　留言时间：2019-08-25

　　纳税人所属地：河南

　　问题内容：购买法拍房能提供下列资料：

　　1.原购房合同

　　2.原契税完税证

　　3.人民法院案件款专用收据

　　4.拍卖成交确认书

　　5.执行裁定书

　　6.协助执行通知书

　　7.无原始发票

　　附件(略)

　　0821001.jpg

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2019-08-27

　　答复内容：您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：……

　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定，第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。……

　　三、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　四、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

　　五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发[2010]28号)规定，五、转让二手房的问题个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

　　六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)第一条规定，房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。(一)住宅1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。(二)除住宅以外的其他房地产项目8%。……(五)个人转让二手房的核定征收率个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

　　因此，通过法院拍卖房产，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对转让旧房既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。由于篇幅有限，您可参考上述文件规定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

　　土地增值税项目名称变更

　　留言时间：2019-09-05

　　纳税人所属地：福建

　　问题内容：我司为房地产开发项目，为简易计税老项目，前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题，需要在税务局系统拆分成项目，但是到大厅做调整，无法调整，这个要如何操作

　　答复机构：福建省税务局

　　答复时间：2019-09-10

　　答复内容：福建税务局12366呼叫中心答复：尊敬的纳税人您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算。如您前期经向税务机关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目，现需要再分开的，电子税务局无法直接操作，可联系主管税务机关核实修改。

　　文件依据：

　　根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：“三、关于土地增值税清算单位问题

　　房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”

　　上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准!感谢您的咨询，顺祝生活愉快!
 

　　关于非房地产企业土地增值税申报的问题

　　留言时间：2019-12-20

　　纳税人所属地：厦门

　　问题内容：某单位为非房地产开发公司，有一个地块委托代建单位开发房地产，开发后整体转让，请问我单位在做土地增值税清算时是适用土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)吗?

　　答复机构：厦门市税务局

　　答复时间：2019-12-23

　　答复内容：国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

　　尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　土地增值税纳税申报表(三)适用于非从事房地产开发的纳税人。该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(三)。

　　土地增值税纳税申报表(三)还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。

　　土地增值税纳税申报表(六)，适用于从事房地产开发与建设的纳税人，及非从事房地产开发的纳税人，在整体转让在建工程时填报，数据应填列至其他类型房地产类型中。

　　问题所述情况是整体转让建成后的房地产还是整体转让在建工程?请根据实际情况并结合上述填写说明自行判定适用的申报表。