房地产销售公司如何缴纳土地增值税？

　　问：甲公司为江苏的房地产销售公司。假设某月从某房地产公司购入房产全部销售，购入价为5000万元，销售价为8000万元，发生相关营业税等相关税费700万元，金融机构的借款利息为300万元，其他期间费用等500万元，如何计算缴纳土地增值税？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　因此，对旧房的认定标准由各省（自治区、直辖市）财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（苏财税[2007]45号）第四条规定，土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

　　根据上述规定，甲公司从房地产公司购入的房产，取得了购房发票属于旧房，不属于新房。甲公司销售该房产属于销售旧房。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。“

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十项规定，关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：

　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　第十二项规定，关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题：
　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，对条例第九条规定的纳税人隐瞒虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　《财政部、国家税务总局关于土地》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。增值税若干问题的通知

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定，《财政部、国家税务总局关于土地》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。增值税若干问题的通知

　　根据上述规定，转让旧房的增值额的计算公式如下：
　　1、能取得旧房评估价格并经税务机关确认：
　　增值额=销售收入－旧房评估价格－土地的地价款－转让税金－交纳的有关费用－旧房评估费用

　　2、没有评估价格，能提供购房发票并经税务机关确认：
　　增值额=销售收入－发票所载金额（1＋购房年度×5%）－土地的地价款－转让税金－交纳的有关费用
　　计算出增值额后，再确定增值率，进而确定应缴纳的土地增值税。

　　3、没有评估价格也没有发票的，由税务机关核定征收。