公用房产置换涉水问题分析

问：我公司是福建纳税人，因城市改扩建，政府将我公司原有一批公用房产，重新置换另一批房产，请问是否存在涉税事项？如果置换的主体不是政府，是其他普通单位又如何处理？

答：一、政府行为。
政府改扩建，以房产置换你单位的房产，实质为政府以房产作为征用你单位土地房屋的对价。房产应划分为对应土地补偿及房屋补偿。
1、营业税
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

因此，你单位能出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件的，取得土地补偿不缴纳营业税，否则需按“转让无形资产”缴纳营业税。

《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）规定，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

根据上述规定，对于地上建筑物的补偿在标准内的不缴纳营业税，地上建筑物的超标补偿，需按“销售不动产”缴纳营业税。

按照福建省的规定，建筑物超标补偿部分，免征营业税。

《福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）第1项规定，被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、土地增值税
《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

根据上述规定，你单位若因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的，免征土地增值税。你公司需向房地产所在地主管地税机关提交相关资料及免税申请，经批准后，可免征土地增值税。否则，取得的补偿款应按规定计缴土地增值税。

3、企业所得税
《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第一条规定，本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

第二条规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

第三条规定，主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

根据上述规定，你单位因政府改扩建，若因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因取得的置换房屋，为政策性搬迁收入，可按上述文件规定进行所得税处理。

4、契税
《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

根据上述规定，你单位因政府改扩建，取得的置换房屋，若交换价格相等，免征契税。

5、印花税
你单位取得置换房屋的产权证书属于权利、许可证照，应按5元/件贴花。

二、其他主体。
此种情形，你单位与对方单位属于非货币性交换。

你单位属于销售不动产和购入不动产。

你单位销售不动产应缴纳营业税及附加，土地增值税、所得应计入企业应纳税所得额缴纳企业所得税。签订的合同应按“产权转移书据”贴花；取得的置换房屋产权证应按5元/件贴花。因置换房产价格相同，可免征契税。