漳州市地方税务局公告2011年第1号 漳州市地方税务局关于发布《房地产行业税收管理办法(试行)》的公告

漳州市地方税务局关于发布《房地产行业税收管理办法(试行)》的公告

漳州市地方税务局公告2011年第1号        2011-01-24

　　现将《房地产行业税收管理办法(试行)》予以发布，自公告之日起施行。

　　特此公告。

　　附件：

　　1.房地产行业税收管理办法起草说明

　　2.不动产项目情况登记表

　　3.房地产开发纳税人纳税申报附表

漳州市房地产行业税收管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步加强房地产行业的税收管征，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》(以下简称发票管理办法)及其实施细则和相关政策规定，制订本办法。

　　第二条 本办法适用于漳州市辖区内从事房地产开发经营业务的企业或个人(以下简称纳税人)，主要立足于项目开发过程各个环节所涉及的税收管理。

　　第三条 本办法也适用于未经批准进行项目开发的纳税人。

　　第四条 纳税人分期开发同一项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集相关收入、成本、费用。

　　第二章 前期筹建阶段管理

　　第五条 纳税人应在规定期限内向主管税务机关报送土地取得方式及其相关证明资料(包括土地使用权出让(转让)批文或合同、土地使用权证及土地契税缴纳凭证复印件)。

　　主管税务机关应认真审核纳税人报送的资料，核实纳税人取得土地方式，并将城镇土地使用税纳入正常管征。如果是转让方式取得的，还应核实转让价格是否异常，在土地转让环节是否取得合法凭证。

　　第六条 纳税人必须在规定期限内，向主管税务机关报送《不动产项目情况登记表》(附件2)及房地产开发项目立项批文原件及复印件等相关文件规定需要报送的资料;在取得《施工许可证》后在规定期限内补充相关资料，并附送建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产开发项目预概算书、商品房分层平面书复印件。

　　属于开发经济适用房的纳税人，还需报送政府负责经济适用房开发销售的主管部门有关立项批准文件;属于开发安置房项目的房地产纳税人还应当向主管税务机关报送批准文件、立项文书及安置房的明细资料等相关资料。

　　第七条 纳税人项目登记内容发生变更的，应在规定期限内将变更的相关资料报送主管税务机关;需要办理变更税务登记的，按照有关规定办理。

　　第八条 纳税人凡涉及签订有关房地产项目设计、规划、勘察、监理、营销策划、广告、服务等合同或协议，应在规定期限内将合同或协议复印件报送给主管税务机关。税务机关应跟踪合同或协议履行情况，并审核纳税人支付相关费用所取得的发票，尽量引导相关单位开具项目所在的税务机关发票。

　　第九条 纳税人应当在销售房地产项目之前一个月内，将该项目的销售方式书面报告主管税务机关。如房地产项目由其他单位代理销售、包销或境外销售等情况的，应在规定期限内向主管税务机关报送有关合同、协议等资料复印件。税务机关应跟踪项目销售情况，并将代销或包销的企业纳入正常管征。

　　第十条 纳税人取得土地如有涉及拆迁工作，应按规定期限提供拆迁许可证复印件及相关资料，税务机关应认真审核相关资料及拆迁费用的准确性、合理性，并审核纳税人支付相关费用所取得的凭证。

　　第十一条 纳税人应在规定期限内向主管税务机关报送建筑施工合同、建设工程预(概)算、建设工程结算和竣工验收证书复印件。主管税务机关应认真审核资料，及时跟踪工程进度，并审核纳税人支付相关费用所取得的凭证，确保建安税收及时、足额在项目所在地入库。

　　第十二条 纳税人签订的建筑安装合同属于房地产开发企业或个人自购材料的，应当在签订采购合同或协议、或者购置材料后5日内向主管税务机关报送相关证明资料(一式两份)，主管税务机关应认真组织核实，核实人员应在相关资料上签署核实意见并签名，以示负责。未经核实的，列入重点检查范围，如发现属于虚假采购材料的，不允许列入开发成本。

　　第十三条 主管税务机关可根据税务机关测算或当地政府造价部门发布的建安造价标准作为纳税人建筑安装成本的预警值，实行动态管理。对于超预警值，又无正当理由的，应列入重点检查范围。

　　第十四条 纳税人在签订本办法未列举的临时性涉税合同或协议，且金额大于5万元的，应在合同或协议鉴订之日起15日内向主管税务机关报送相关资料(一式两份)，主管税务机关应认真组织核实，核实人员应在相关资料上签署核实意见并签名，以示负责。未经核实的，列入重点检查范围，如发现属于虚假支出费用的，不允许列入开发成本。

　　第三章 项目销售阶段管理

　　第十五条 纳税人在取得房地产项目《商品房预售许可证》之日起15日内向主管税务机关报送《商品房预售许可证》复印件。已申请领购发票的纳税人，应按规定报告发票使用情况。

　　对纳税人分期开发同一项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人可实施分项目专用发票管理措施。

　　第十六条 纳税人发生销售退房时，已开具的销售不动产统一发票可参照以下方法处理：

　　(一)能将发票各联次全部收回且发票开具未超过90日(含)内的，在发票上注明“作废”字样，并在发票全部联次监制章部位做剪口处理，连同支付退房款取得的凭证作为冲减预收售房款或销售收入的依据。

　　(二)能将发票各联次全部收回但发票开具已超过90日的，必须向主管税务机关书面报送情况说明，经确认后，在发票上注明“作废”字样，并在发票全部联次监制章部位做剪口处理，连同支付退房款取得的凭证作为冲减预收售房款或销售收入的依据。

　　(三)不能将发票各联次全部收回的，必须向主管税务机关报送相关资料(资料包括开具红字发票书面申请书，购房方身份证明资料、购房合同、已开具发票复印件及其他相关证明资料)，经确认后，方可开具红字发票，并将支付退房款时收到的凭证作为冲减预收售房款或销售收入的依据。

　　第十七条 纳税人应按照税法的有关规定如实计算应纳税(费)额，并按规定期限进行纳税(费)申报，同时报送房地产开发企业纳税申报附表(详见附件3)，当期没有应税行为的也应进行零申报。

　　第十八条 税务机关应及时掌握纳税人销售情况，并将其实际销售情况与纳税申报附表、财务报表进行认真比对，如有异常，应进行核实。

　　第十九条 税务机关应认真核实纳税人销售收入，如发现非正常销售行为，应进行调查、调整。认真分析纳税人各种应税行为，准确计算应纳税额。

　　第二十条 纳税人按财税[2008]152号文规定的城镇土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占纳税人全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征城镇土地使用税。

　　第二十一条 税务机关应实时掌控纳税人的商品房产存量情况，对存在出售后回租、闲置商品房自用或出租等应税行为，纳入日常税收管征。

　　第四章 项目清算阶段管理

　　第二十二条 纳税人在达到应清算条件之日起90日内, 特别是项目销售完毕后，应持《不动产项目情况登记表》、销售情况汇总表和其他资料向主管税务机关办理土地增值税清算手续。

　　第二十三条 纳税人办理房屋产权移交时因房屋购销合同签订的面积和专业部门实际测量的面积存在差异时，应报送专业部门实际测量面积的证明材料，并按以下办法处理：

　　(一)房屋购销合同签订的面积小于专业部门实际测量的实际面积，需要购房者补交差价时，纳税人应就补交的差价开具销售不动产统一发票，并就所开具的发票金额申报缴纳相关税费。

　　(二)房屋购销合同签订的面积大于专业部门实际测量的实际面积，需要退还购房者差价时，纳税人应就退还的差价，报送相关证明资料，经审核后，开具红字销售不动产统一发票，并可申请办理退还差价已缴税费或抵缴下期税费。

　　第二十四条 税务机关在进行项目清算时，应结合日常对项目的监管情况，认真审核项目前期开发成本及建安成本的准确性、合理性，同时审核纳税人取得支付凭证的合法性，防止纳税人虚列开发成本。

　　第二十五条 税务机关在进行项目清算时，应到现场对该项目所有房产的销售情况进行审核，审核人员应形成审核意见，并签名以示负责。税务机关在计算项目开发成本时，应剔除属于自住、出租等未销售房产所分摊的开发成本。

　　第二十六条 税务机关对开发项目进行全面审核后，对房产已全部出售且已缴清相关税费的项目，可以注销项目登记。

　　第五章 纳税评估管理

　　第二十七条 税务机关根据纳税人报送的房地产项目的基础资料和日常调查了解的情况，利用计算机网络，对纳税人逐一分户、分项目建立台账。

　　第二十八条 税务机关应及时深入纳税人了解、掌握其项目经营、销售变动情况，对房地产项目各阶段的情况应进行跟踪和监控，对房地产项目实行动态跟踪管理。

　　第二十九条 税务机关应定期审核房地产纳税人上报的销售情况，比对开票金额和纳税情况，直至项目结算。

　　第三十条 税务机关对列入重点税源管理的纳税人，应做好其报表录入、审核、上报等辅导工作。同时，还应依据重点税源纳税人上报的表报，掌握纳税人当年预测指标和税源的变化情况。

　　第三十一条 税务机关应将进入销售期的房地产纳税人列为重点管理对象，根据《漳州市地方税务局关于发布<纳税评估管理办法(试行)>的公告》(漳州市地方税务局公告2010第1号)的规定，做好纳税人日常评估工作。对评估发现异常情况的，根据相关要求做好核实、补税工作。

　　第六章 欠税管理

　　第三十二条 纳税人有《征管法》规定的税收违法行为，且拒不接受税务机关处理的，税务机关可以根据相关规定，收缴其发票，并停止向其供应发票。纳税人需要使用发票的，应当申报缴纳税款后向税务机关申请代开发票。

　　第三十三条 税务机关对纳税人的欠税管理严格按照《征管法》及其实施细则、国家税务总局第9号令公布的《欠税公告办法(试行)》及相关规定执行，并及时采取相应措施，清理欠税，对未按相关政策规定执行的，应追究相关人员的责任。

　　第七章 附 则

　　第三十四条 本办法中未列举的其他涉税事项，依据有关税收法律、法规执行。

　　第三十五条 各县(市、区)级税务机关可根据本办法及相关规定，并结合本地情况，制订本办法的具体实施管理办法。

　　第三十六条 本办法所称规定期限，如未特别指明的，为纳税人取得、签订有关证件、合同、协议等文书或内容变更次月15日内。

　　第三十七条 本办法要求报送复印件都必须注明“与原件相符”，经报送人员签名后，加盖纳税人公章，必要时可以要求纳税人提供原件进行核对。

　　第三十八条 对未按本办法规定的期限报送相关资料的纳税人，税务机关应根据《征管法》第六十二条规定执行。

　　第三十九条 本办法自公告之日起执行。2010年10月18日漳州市地方税务局公布的《漳州市地方税务局关于发布<房地产行业税收管理办法(试行)>的公告》(漳州市地方税务局公告2010年第2号)同时废止。

　　第四十条 本办法由漳州市地方税务局负责解释。