房产税实务处理中易忽视的事项

       房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的税率分别为余值的1.2%或租金的12%，税额计算看似简单其实也不简单，因为房屋在使用过程中会涉及到很多类费用，如租金收入、装修费、设施更换费等，该如何计算？有哪些征免规定？
　　
　　房产企业自用商品房应缴纳房产税　　
　　浦口区某房地产开发企业的房产项目近日开盘销售，该公司将此项目中临街的两间门面房作为楼盘的售楼处临时使用，未记入公司的固定资产账目，准备楼盘销售完毕后对外销售。对此，该公司财务人员特地前往税务部门咨询，这两间门面房是否需要缴纳房产税。
　　
　　根据《国家税总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。对于房产原值的确认，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
　　
　　因此，该公司利用开发的商业用房作为自用的售楼处，应自开始使用售楼处的次月起缴纳房产税，房产税应按售楼处房产原值的70%作为房产余值，再按1.2%的税率计算缴纳。
　　
　　未办理验收、未入账但已使用的房产也应缴纳房产税　　
　　近日，江宁地税局税务人员在风险应对工作中发现某企业在自有土地建造的房屋内进行生产经营活动，但并无房产税缴纳记录。经核实，该企业拥有使用权的土地性质为国有土地，取得方式为出让，建设的生产经营用房自2011年2月开始使用。企业财务人员认为该房产尚未办理竣工验收手续，也未在“固定资产”账面反映，未提取折旧，不需要缴纳房产税。
　　
　　税务人员随即告知该企业的财务人员，该房产应于2011年3月1日起按规定申报缴纳房产税，并解释了相关政策。根据《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》（苏税三[87]11号）第一项第2点的规定，纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后，再按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。
　　
　　同时，该企业应根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此，该企业在计算缴纳应纳房产税时，计税依据应包含地价。
　　
　　事业单位出租房屋需缴纳房产税　　
　　溧水一家事业单位，在不影响业务工作正常开展的情况下，将一层闲置的办公楼对外进行出租，协议约定租期为5年，并每年收取租金6万元。那么，这每年6万元的租金是否可以免缴房产税呢？
　　
　　税务人员解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条第二项由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税。
　　
　　根据上述规定，只有由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免缴纳房产税。因此，该事业单位的空余房屋出租，按规定是要缴纳房产税的，以租金收入的12%计算缴纳7200元（60000×12%=7200）的房产税。
　　
　　附属设施及装修费用应并入房产原值计　　
　　某企业原有应税房产原值325万，2011年底折旧后房产净值为210万元。2011年因业务需要，该企业对办公楼及职工食堂等房产进行了装修改造，2011年底完工时将在建工程80万元转入固定资产重新计算房产净值290万元，并按所得税法规定按剩余折旧年限计提折旧，按290万元于2012和2013年计算缴纳房产税共计48720元。
　　
　　雨花台地税局税务人员在对该企业开展风险评估工作中，发现该企业在账目中增加了“消防设备”和“中央空调”等附属设施，共投入资金50万元，但未将其计入房屋的原值计缴房产税。根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　
　　因此，该企业原单独入账的中央空调、消防设施等固定资产以及已转入固定资产的装修改造费用，应全部计入房产原值计缴房产税。该企业2012年起每年应计算缴纳的房产税：（3250000+800000+500000）×（1-30%）×1.2%=38220（元）。
　　
　　此外，税务人员提醒房产原值不同于企业所得税房产净值，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原价，对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。从价计征的房产税是以房产原值换算成计税余值后乘以税率进行计算，不能将企业所得税房屋折旧相关政策错用为房产税计算方法。