房地产项目土地增值税清算后续管理

  相比于其他税种，土地增值税有着其自身的特点和复杂性。而房地产企业土地增值税清算后剩余房源再销管理的问题，长期以来容易被企业忽视，同时也是税务机关征管上的一个盲点。针对这一问题，应该从完善政策、加大宣传力度，强化涉税信息采集及信息化建设等各方面加以解决。以堵塞税收漏洞，提高税收征管的科学性。

  一、相关问题
  根据土地增值税基本原理和相关政策规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

  3、直接转让土地使用权的。

  抛去2、3两种特殊情况，在实务中，房地产项目很难在一定时期内100%销售完毕，如果只有达到全部竣工、完成销售这一条件才能进行土地增值税清算，那么清算日期将被无限期拖后，国家的税款也容易被侵蚀。因此，为了保证国家税收，堵塞税收漏洞，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发【2006】187号中，又规定的了税务机关可以主动要求纳税人进行清算的几种情形：
  1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

  3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

  4、省税务机关规定的其它情况。

  目前各地税务机关基本上将上述情形1作为房地产项目土地增值税清算的标准，要求企业达到条件，即进行清算。

  问题随之产生。参加土地增值税清算的只是该房地产项目的已售面积（占总可售面积的85%），税务机关根据清算结果进行退补税。清算后企业销售剩余部分（15%）的房产，土地增值税应该如何处理？

  针对这个问题国税发【2006】187号文件第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。”但广大基层税务工作者和纳税人在执行该条规定时却遇到很多现实的困难。由于在土地增值税清算时存在未销售房源，所以对地税机关来说就产生了土地增值税清算后续管理的问题，而房企则会面临，清算后如何计算缴纳土增税的问题和相应的涉税风险。其主要问题有如下几点。

  （一）纳税人对政策不了解。很多中小型房企财务人员流动性大，一般只开发一个楼盘，在基本销售完毕后企业就处于半停业，半解散状态，只留下很少的销售、出纳等人员，负责尾盘的零星销售。他们大多数认为土地增值税既然已清算完毕，就不需再缴纳，根本不知到国税发【2006】187号文件第八条规定。

  另一方面，纳税人对相关规定的理解也有偏差，认为剩余房屋销售缴纳土地增值税还是和清算前一样，先按预征率预征，待房屋全部销售完后再进行一次清算，从而未按规定计算实际应纳税额，申报缴纳税款。

  （二）实际征收管理难度大，难以实时监控，税务机关的后续管理跟不上。一方面，很多省市地税的征管系统中没有专门设置土地增值税清算管理的模块，企业网上申报系统中仅有预缴表可以填报，土地增值税清算申报和清算后申报，纳税人只能主动到办税服务厅窗口手工填写纸质申报表申报和缴纳税款。而且计算机内申报系统中的录入项目不全，很多清算数据无法采集录机，导致对已清算项目无法通过专门软件进行系统的数据分析和跟踪管理。

  另一方面，土地增值税税种本身的复杂性和房地产项目漫长的开发与销售周期，也使得税务机关对房地产企业土地增值税清算后销售的管理成为一个盲区。因为征管系统的不健全，要想准确计算出清算后销售房产每期应纳的土地增值税，税务人员只能查找原先的清算报告，将当期数据与前期进行汇总比对，人工计算税款，几乎是重新进行了一次土增税清算。而且只要纳税人有销售，这个过程就得定期一次一次的重复。现在基层局每位税收管理员管户数量都在两百户以上，日常税源管理工作都应接不暇，很难拿出大量时间和精力从事这样的专项检查工作。结论是，除非对房地产企业土地增值税清算后销售情况定期进行专项稽查，税务机关很难通过日常管理对该项税款的缴纳情况进行有效监管。

  再者，目前的纳税评估系统也只侧重于土地增值税的预缴阶段，将其当作一项流转税来进行评估，而不能根据土地增值税的计税原理和自身特点有针对性的进行计算机自动比对，从而减轻税务人员的工作负担，及时发现纳税疑点。