房地产项目应该在什么时点确认收入？

　　按照财税2016年36号文件第四十五条的规定，房地产项目增值税纳税义务发生时间在不动产权属发生转移的当天，这与国税发2009年31号文件第三条企业所得税上的完工概念似有不同，那么对于企业财务而言结转收入、做增值税价税分离账务处理只能选择一个时点，是应该在权属发生转移之日，还是在完工当年任意月份?如何理解权属发生转移当天?

　　一、会计上收入确认时点

　　根据财会2017年22号《企业会计准则第14号—收入》第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：

　　(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

　　(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;

　　(三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;

　　(四)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

　　(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

　　按照14号准则的规定，在客户取得相关商品控制权时确认收入，这种控制权是指能够主导商品使用并从中获益，结合房地产项目的实际情况，由于施行的是房屋预售制度，房屋买卖合同签订与实际交付给客户中间间隔时间较长，且在房屋买卖合同签订后，客户并没有取得房屋使用权，也不能从未交付的房屋中获益，因此，笔者认为房地产项目控制权转移的标志是交房，交房之前房屋控制权在开发企业，交房之后控制权在客户，并且只有通过客户验收交付，房地产开发企业才算履行了合同主要义务。

　　二、增值税纳税义务发生时间

　　增值税上纳税义务发生时间是不动产权属发生转移，要知道不动产的权属是否发生转移需要搞清楚什么是权属?权属就是权利归属，权利包括所有权、使用权、收益权等权利，在交房之前，这些权利都没有发生转移，交房之后，权利从开发企业转移至客户。因此，增值税上权属转移应当以交付为时间节点，交付当月做增值税价税分离，计算收入同时确认当期销项税。

　　三、企业所得税纳税义务发生时间

　　房地产项目企业所得税纳税义务发生时间在完工年度，在国税发2009年31号文件中对于完工标准写了三条，分别是竣工备案、交付使用和取得初始产权证明，三个标准谁早按谁来确认完工，这条规定在实务中给房地产企业带来巨大困扰，尤其是财务核算，比如竣工备案在先，企业选择竣工备案时点结转收入，房子没有达到合同约定配套标准，业主拒绝验收，无法完成交付，权利义务并没有发生转移。此时在企业所得税上确认收入与国税函2008年875号收入确认条件“商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方”精神相悖，且国税函2010年201号文件再次强调了将交付和投入使用视为完工的标准，文件规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。因此，笔者认为在企业所得税上也应该按照交房来确认企业所得税收入，同时结转对应主营业务成本。
 

　　2008年10月的解答——

房地产开发企业实现销售收入如何确定?

　　问：人们在购买房屋时便出现了一次付清、分期付款、按揭等购房方式，而作为房地产公司相应也有委托销售、买断销售、分成保底委托等不同的方式。那么作为房地产开发企业应如何确定其销售收入的实现呢?湖北省巴东县三峡房地产开发公司的会计人员欧阳红英对此感到十分迷惑，于是打电话到湖北省巴东县国税局12366纳税服务热线进行咨询。开发产品销售收入的范围如何确定?开发产品销售收入应按什么条件确认?

　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕031号，以下简称31号文)中第四条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　31号文对这一点的规定非常复杂，该文件第五条一共从五个大的方面进行了规定。

　　一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

　　五、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。