营改增疑难问题 | 售房面积差引发的退补税款和发票开具难题

房地产企业销售商品房，因实测面积差造成的退补款，尤其是实测面积小于预售面积，造成的小额退款，最终造成的重新开具发票，是个很常见同时又很现实的问题。

由于销售商品房从预售收款到最终准确计算房款的时间跨度较长，而营改增前后所缴税款的税种由营业税改为增值税，主管税务局也由地税机关变为国税机关，笔者认为，我们应从实际出发，客观、合理的来看待此问题。

如果是整套房退售，造成退款，按“营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税”办理，是可行的。

但是，因面积差造成的这种小额退款，不同于一般整套商品房退售的退款。如果某套房实测面积比预售面积小了0.5平方米，应退款2,000元，难不成要纳税人跑去地税局退100元营业税？如果面积差更小，退款及税款更少呢？

退款及退税还不是大问题（大不了，这100元税款不要求退了），关键是由此情形需重新开具发票的问题，原预售时开的营业税发票，营改增后又部分开了增值税发票，现在发生上述情形，需要重新开具发票。

而且很多地方为避免“一套房产、多张发票”的问题，行业惯例是将该套房的总销售款最后开一张总发票，这种情况怎么办？如果机械的按照“可按规定开具增值税发票并申报缴纳税款，原已缴纳的营业税款应向原主管地税机关申请退还”来处理，我想这会是个大问题。

案例1：甲房地产公司2015年9月收取张先生预售房款1,000,000元并已开具营业税发票。2016年6月份交房，按实测面积，销售该套房应收售房款998,000元。该房地产公司如何重新开具发票？难道到地税去要求把原按1,000,000元缴纳的营业税全部退还，再按998,000元申报缴纳增值税，再开具998,000元的增值税发票？

案例2：乙房地产公司2015年9月收取陈女士预售房款900,000元并已开具营业税发票。2016年5月收取预收款100,000元预缴了增值税并开具增值税发票。6月份交房，按实测面积，销售该套房应收售房款998,000元。该房地产公司如何重新开具发票？难道到地税去要求把原按900,000元缴纳的营业税全部退还，还是按需退款2000元占在地税和国税缴税的比例去地税申请退税？然后再按998,000元申报缴纳增值税，再开具998,000元的增值税发票？

如果按“发生退款等情形需重新开具发票的，应向原主管地税机关申请退还原已缴营业税，再按规定开具增值税发票并申报缴纳增值税”来机械的执行，还真得按上述所说的操作。这是不是也太不实际了？更何况，房地产公司只是退了2,000元预售款，却要地税局按原收取的全部预售款（案例1的100万元，案例2的90万元）退还全部营业税，好像也不符合规定吧？如案例1，预售房款1,000,000元中只是退了2,000元，还有998,000元并没有也不可能退，地税局又怎么可能按1,000,000元退还营业税？

即使对于上述情况，在最后开具总发票时，将以往开具的营业税发票作废，既然作废了就视为未开发票，本着“不重复征税”的原则，按照“已缴纳营业税未开具营业税发票”来处理，对全额开具开具增值税普通发票，不再征收增值税，也还存在一个时限问题，也应在2016年12月31日前开具增值税普通发票。但是，实务中，很多房地产公司是不可能在年底前全部实现完成交房的，加上收款时间等原因，在2017年才交房（实测面积）、收讫全部房款、开具发票等流程的，又该怎么办？

房地产企业这种因最后实测面积差引起的极小金额的退款，不同于一般企业的销货退回的退款。因此，笔者建议，对于因交房时实测面积差造成的小额退款及退税，特别是作废原营业税发票，重新按实测面积及实收房款开具增值税发票，应有一个实用的、靠谱的处理办法。

在已出台的各地区的地方指引或回复中，笔者比较赞成以下两地的方法。但感觉还欠缺对换开总发票的处理办法，不知能否再接再厉？期待中