营改增前后与个人息息相关的个人所得税差异对照

2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”改革。“营改增”作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，契合建设创新型国家和优化经济结构的要求，既可以为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展提供持续动能。“营改增”后，一系列税收政策发生变化，其中与个人息息相关的个人所得税更是前后有较大差别。为了便于纳税人和扣缴义务人了解相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策红利，大连市地税局编写了《营改增前后个人所得税差异对照》，供广大纳税人和扣缴义务人学习、参考。

一、个人转让房屋个人所得税计算问题

（一）查实征收

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%

 1.营改增前

（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。

（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

2.营改增后

（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。

（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。

（二）核定征收

个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

举例说明

王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？

营改增前

1000000 ×1%=10000元

营改增后

不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381 元

应纳个人所得税= 952381 × 1% = 9523.81元

营改增后减税：10000-9523.81=476.19元

二、个人出租房屋个人所得税计算问题

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率（10%或20%）

1.营改增前

（1）租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。

（2）可扣除费用，应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）的规定，依次扣除以下费用：

①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。

②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；

③税法规定的费用扣除标准。