近两年来,诸多知名房地产商开始进军金融行业,引起了社会各界的广泛热议。究其原因主要有三点:一是房地产行业面临增长天花板,盈利能力下降;二是部分房地产企业负债率偏高,亟需改善融资结构;三是房地产行业与金融行业的合作可带来巨大的发展机遇。 在此背景下,本文将对房地产企业为主导的金融杠杆运作流程进行简要分析。传统的房地产企业用于拿地、开发项目的资金主要依靠传统融资渠道得以解决,即以大量自有资金加上银行放贷融资。在该模式下,传统银行的融资杠杆大约只有2.3倍(即:房地产企业自有资金需占项目总资金的30%,银行贷款占70%),相对于金融创新下的杠杆效应则显得微乎其微。 从战略角度长远出发,房地产企业可在集团内部单独设立一个金融平台,以此作为集团纽带,扩大现有资金规模。 具体操作如下图所示: ![]() 第一步:在集团金融平台下成立母基金,自投1亿资金来做劣后资金,同时找一合作方(如保险公司)配2亿作为优先资金。将这3亿作为母基金。 第二步:利用3亿母基金向金融机构(如投行)融资,一般可在母基金的基础上放大3-7倍。本文以保守的观点按最低倍数3倍为例,可将3亿母基金放大为:3亿×(1+3)=12亿。 第三步:将12亿作为某特定项目的自有资金,以此向银行进行融资。按上文的银行融资杠杆2.3倍,可进一步将12亿放大为:12亿×(1+2.3)=39.6亿。 通过上述步骤,房地产企业利用金融杠杆对1亿资金不断放大,最终将自有资金放大了近40倍,远远高于银行提供的放贷杠杆。在这个过程中,房地产企业用1亿撬动了39.6亿,投资收益率也将大大提高(假设39.6亿的投资回报率率为10%,收益额为3.96亿;但对于原始资金1亿来说,投资回报率就高达396%)。这是金融杠杆的魅力所在,也是目前各大房地产企业转型金融行业的核心所在。 房地产企业与金融财团的联姻,充分反映出大资本的逐利属性。白银时代的中国房地产业,正在构造一个金融资本全面介入的通天帝国。 【作者单位:智慧源(深圳)管理顾问股份公司】 |
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