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近两年来，诸多知名房地产商开始进军金融行业，引起了社会各界的广泛热议。究其原因主要有三点：一是房地产行业面临增长天花板，盈利能力下降；二是部分房地产企业负债率偏高，亟需改善融资结构；三是房地产行业与金融行业的合作可带来巨大的发展机遇。 在此背景下，本文将对房地产企业为主导的金融杠杆运作流程进行简要分析。传统的房地产企业用于拿地、开发项目的资金主要依靠传统融资渠道得以解决，即以大量自有资金加上银行放贷融资。在该模式下，传统银行的融资杠杆大约只有2.3倍（即：房地产企业自有资金需占项目总资金的30%，银行贷款占70%），相对于金融创新下的杠杆效应则显得微乎其微。 从战略角度长远出发，房地产企业可在集团内部单独设立一个金融平台，以此作为集团纽带，扩大现有资金规模。 具体操作如下图所示：  第一步：在集团金融平台下成立母基金，自投1亿资金来做劣后资金，同时找一合作方（如保险公司）配2亿作为优先资金。将这3亿作为母基金。 第二步：利用3亿母基金向金融机构（如投行）融资，一般可在母基金的基础上放大3-7倍。本文以保守的观点按最低倍数3倍为例，可将3亿母基金放大为：3亿×（1+3）=12亿。 第三步：将12亿作为某特定项目的自有资金，以此向银行进行融资。按上文的银行融资杠杆2.3倍，可进一步将12亿放大为：12亿×（1+2.3）=39.6亿。 通过上述步骤，房地产企业利用金融杠杆对1亿资金不断放大，最终将自有资金放大了近40倍，远远高于银行提供的放贷杠杆。在这个过程中，房地产企业用1亿撬动了39.6亿，投资收益率也将大大提高（假设39.6亿的投资回报率率为10%，收益额为3.96亿；但对于原始资金1亿来说，投资回报率就高达396%）。这是金融杠杆的魅力所在，也是目前各大房地产企业转型金融行业的核心所在。 房地产企业与金融财团的联姻，充分反映出大资本的逐利属性。白银时代的中国房地产业，正在构造一个金融资本全面介入的通天帝国。 【作者单位：智慧源（深圳）管理顾问股份公司】 |
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