房地产项目财税托管到底有多靠谱？

       本公众号前几天发过《房地产项目财务外包是个什么鬼？》和《老板，你说你辛苦介么多年投入那么多钱搞地产开发，容易吗!》两篇文章，主要针对房地产企业财务存在的两个极端现象进行解读：

        1、地产企业处于国内一二线城市，财务人员水平较高，企业规模较大，但是因为企业内部架构设置或者企业文化或或者个别高管别有用心或者甩手型老板等等原因，导致财务团队处于严重内耗、无斗志、不进取、咬耳根、耍小聪明，更甚者，财务总看不惯手下水平太高，挖坑、告黑状、穿小鞋，让优秀的员工咬牙离开企业（人事劳动关系如果处理不好，离职财务人员会毫不犹豫地举报该企业偷税、虚开发票等违法行为），结果财务人员不停更换，水平一个不如一个，烂帐一堆无人愿意沉下心来清理。

        其实，做财务是个良心活，做好与做坏、做与不做，你一时半会都看不出来，财务部门或者财务工作，对一个企业老板来说，一定要亲手抓，不能放手给一个外聘的职业高管来管理，百害而无一益，哪怕您看不懂财务报表，您也要亲自过问，让财务人员明白他们是为您而工作，他们的辛苦付出您能看得到，他们会无怨无悔付出。

        2、目前房地产开发战场早已蔓延到县级地域，大的房企因为有成熟的管理模式，薪资待遇较高，各职能部门配备齐全，财务力量也不差。但是财务核算也存在外包情况：比如万科，部分项目的财务人员是在项目地寻求外包，而不是总部外派，当然，他们的财务核算模式和一般企业还是不一样：所有原始凭证邮寄到总部核算，项目财务人员主要工作是按公司制度要求取得正规合格原始凭证、案场收款、资金支付发起、纳税申报等基础工作以及和当地税局对接，税务筹划等工作有总部专职部门来做，但是，完工后，项目土增清算工作全是项目地第三方机构来做，原因你懂的。

        而中小房企可没有那么优越的资源可以利用，来自省会城市的房企情况可能会好些，财务人员在企业总部招聘后再外派。但是，优秀的地产财务一般不会到外地，特别是家有孩子的，即使去了，也是冲着高薪去的；能去外地项目的，基本是刚入行，抱着学习的心态咬牙坚持一年半载，然后跳槽走人，很多企业老总或者HR搞不明白，为何留不住酷毙的房地产财务人？

        原因一般如下：

        项目吃住环境太差，不是人呆的地方；

        学有所成，跳槽后，薪资翻番（在原公司，薪资翻番打死都不会发生）；

        项目后期，税务风险太大，不想年纪轻轻就进去了；

        项目财务更换好几茬，烂账一堆，不想承担责任，赶紧撤；

        项目严重存在虚列成本，虚开增值税发票情形，给多少钱都不愿意继续留下；

        项目有预收房款，财务人员说必须先交税，可老板当没听见；

        财务的意见和建议不被重视，总是站在被人遗忘的角落里；

        如果是三四级城市或县级本土地产企业，财务人员不存在外派情况，可是您放眼望去，在本地能找到称心如意的专业地产财务人员吗?大声回答：几乎没有，甚至没有！即使有会计，也是商业会计或者工业会计，甚至是位老年会计，被当地企业视为掌中宝。我摸着良心说，他做不了房地产会计，隔行如隔山，他连账就建不了，更别谈合理避税！

        15年前，搞房地产开发，闭着眼睛就能赚疯，但现在可不行，时代变化太快，特别是营改增后，稍有不慎就是白忙活。好多老板始终认为销售部门是赚钱的部门，是他们把房子变成钞票的，企业才有钱，房价定的越高，收的钱才越多，企业能不赚钱吗？真实情况是这样的吗？

        销售部门把房子变成钞票是他的本职工作，房子价格很高，也销售完了，企业手里有很多钱，这只是完工前的表面现象，别忘了，亲，还有土增清算等着您，白花花的银子只是您暂时为税局保管而已，算完帐，您才会发现基本不赚钱，你也许还在纳闷：为啥房子定价越高越不赚钱？

        其实，这些情况可以不发生，提前谋划，价格并不是越高越好，成本也不是越高越好，收入和成本相匹配，恰好才是真的好，这就是税务筹划的迷人之处，要相信财务的力量！

        房地产企业总裁的经营决策影响企业的综合税负，本公众号前几天曾发文《营改增后时代，地产总裁的财税陷阱》，简单描述企业运营期间普遍发生的常见业务，其实远远不止这些！

       营改增后时代，总裁财税陷阱总结如下：        

        新老项目预缴陷阱、拿地陷阱、合作开发陷阱、收购项目公司陷阱、投资合作陷阱、旧城改造（新农村建设）陷阱、一二级联动开发陷阱、商品房预售销售陷阱、融资与资金管理陷阱、花样促销模式陷阱、车位转让陷阱、虚增成本陷阱、合同博弈陷阱、集团架构设置陷阱、利润分红陷阱、高管薪资福利设计陷阱等，这些问题，有一个筹划不好，就会功亏一篑或者惹祸上身，吃不了兜着走！        

       很多财税问题是财务人员无法独立解决的，财税出了问题，财务人员有责任，企业决策者更负有不可推卸的责任！

        如果您的财务团队难以胜任，或者手中无米，可以考虑飞扬地产财税倾力打造的地产财税托管平台，为您移开压在心里的那块石头！

附录——

房地产项目财税托管到底有多靠谱？

飞扬地产财税平台针对房地产项目的特殊性，采取财税共享模式运作，在全国每个城市都有我们的专业地产财务合伙人（经飞扬老师严格筛选），去项目现场对接并开展工作（账套搭建、票据整理、发票开具、账务处理、编制报表、纳税申报），实时与飞扬地产财税中心保持沟通，在开发各环节的税务筹划工作，有飞扬老师亲自带队实操，我们唯一可以做的就是高效执行，降低项目综合税负是我们合作的前提之一。

遍布全国各城市的并肩作战的合伙人，他们有的是注册会计师、注册税务师、会计师、律师事务所、税务师事务所负责人、国税地税局里的老师，这些资源我们随时可以调配，企业有任何疑难杂症，我们都会尽快给出解决方案。一切只为企业轻松上阵、项目快速开发交房、缩短开发周期、降低资金占用成本！

还有，千万别拿市面上的代理记账模式和我们谈费用，经严格测算，我们的费用仅仅是你们豪华财务团队总费用的1/3，但我们能给您省的岂止仨核桃俩枣！正规公司运作，托管费用可以开专票抵扣增值税！

房地产项目财务外包是个什么鬼？

房地产企业财务人员薪酬远远高于其他行业财务同行已是市场公开的秘密，当然这里说的是有项目实操经验的财务人员。

一般，一个房地产公司财务团队是这样滴：财务总监、财务经理、税务经理、财务主管、主管会计、税务会计、银行出纳、现金出纳、融资专员等，这一般是大中房企的标配，年薪估算：40W+30W+30W+20W+10W+10W+8W+10W=158W

中小房企,人员实力水平降个档次，至少也要设置财务经理、主管会计2名、出纳1-2名，年薪估算：

20W+12W+12W+8W+8W=60W

但，这配置也只是做平时的基础核算工作，无暇顾及税务管理工作，涉及税务的就是每月纳税申报工作，至于把控涉税风险、税务筹划、降低企业税负根本没时间考虑，因为平时的时间的精力全用在业务管理和内外沟通上。

一个财务部的财务经理，说实话就没时间静下心来思考，整天公司其他部门一帮人围你转，报销签字、报资金计划、领导要数据、领导安排付款、部门业绩考核、销售回款情况、银行按揭回款。。。。。还远远不止这些事情让你头晕，勾心斗角、上司给你挖坑、拍马屁、阿谀奉承，整个团队陷入内耗怪圈，紧接着团队成员逐个离职，财务经理离职、总监离职，领导离职再招（领导一般不干具体业务，只会动动嘴），最可怕的是项目主管会计离职，一波一波不停换，整个账务搞得乱七八糟，后续财务会计无从下手继续走人，继续换人，最终受害的是公司，账务混乱，税负高的吓人，整个财务团队一盘散沙。。。。。。

公司老板彻底无奈，别的部门为何不出事，财务部咋就那么奇怪呢？？？？？这句话是某地产公司董事长和我说的，一连说几遍，如果你是刚入职的财务负责人，可能不信这个邪，以您的从业经验，应该能力挽狂澜，峰回路转，让该企业财务步入正轨，实际上，您进去后根本改变不了局面。

地产企业的经营水准看财务，特别是营改增后，所有税务筹划手段要重新设计，整个运营团队要彻底忘掉营业税模式、简单粗暴找票加大成本的想法彻底放弃！！！也行你会说，我这项目马上下销售完毕，卖了近10个亿，一点事都没有呀，没呀，确实没事呀，别忘了，项目完工交房后，还有两税（所得税、土增税）清算等着您，

在项目完工之前，所有的风险全部隐藏在平时的业务中，表面风平浪静，只有到项目完工清算，所有风险全部爆发，此时您会呼天天不应叫地地不灵，所有证据链不能再造，合同、增值税发票、资金流全不对照，成本低，增值率高，土增税要多交；增值税发票三流不对照，部分存在侥幸心理多开发票增加成本，存在虚开，触犯刑法，是犯罪的，这不是白忙活吗？最后，空降砖家也无力回天。

何不尝试下财务外包？

我们心存感恩，不抱怨、不内耗、直率高效执行任务，从项目开工到项目清算注销，我们善始善终，账务清晰，资料齐全、数据完善，合同审核、税务筹划、两税清算。。。。。。为项目高效运营提供有力保障！

老板，你说你辛苦介么多年投入那么多钱搞地产开发，容易吗!

上文提到，企业财务团队陷入不停换人怪圈，内耗误事，整个项目的账务无人问津，新来的财务不到一月就撤，不停换帅也无法改变局面，针对该类型，可以尝试进行项目财税托管。不仅节约资金还能高效完成项目财税工作，另外工资不可以抵扣，而托管费开专票是可以抵扣的，最重要的是，第三方唯一可以做的就是高效执行，杜绝一切内耗！

另外，因项目在三线、四线城市或县城，项目所在地没有专业地产财税人员，而一线二线城市的高手又不愿意去这些地方发展，而且县城项目也不会开出那么有诱惑力的薪资，但项目建设不会停，财务工作也不能耽误，公司老板只好随便抓个外行财务顶替上去，甚至在项目所在地找个代账公司来做账，种种原因导致项目财务水准不高，从项目开建到完工，磕磕碰碰一路走来，最后会发现，资金与账目对不住，白条一堆，发票不全、合同或则没有或则漏洞百出、纳税申报甚至全是零申报（财务压根不知道交哪些税，甚至项目总不让交税，说他有人，没事）。

在项目完工前，所有的风险都是隐藏的，因为收入和成本不接转，所有税费都是按预收款预缴，完工前，税局直盯你的销售，成本压根不闻不问。完工交房后，揭开你那神秘的面纱，把账本、凭证、合同、销售台账、五证。。。。。全都拿出来，要进行土增清算了，结果才发现，好多发票没要回来，好多白条不能入账、还隐瞒收入了、个税没代扣代缴、合同印花税没交、前几年亏损没抵扣。。。甚至账册资料不全。。。欧曼嘎，让我静一静，头有点晕。。

老板，你说你辛苦介么多年投入那么多钱搞地产开发，容易吗!银行贷款利息每月都要还、民间高利贷天天追着你要钱，不晓得珍惜，不知道房地产税负高呀，不知道房地产项目完工还有两税清算等着你呀，不知道不交税是违法的呀、不知道虚开增值税发票要坐牢呀？就知道到处花钱打理外部关系，就不知道让财务把账做好，现在交那么多的税傻眼了吧!