《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

　　第二十四条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人，在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应当在清算条件满足之日起90日内或通知清算的《税务事项通知书》送达之日起90日内向主管地税机关提出书面延期申请，经主管地税机关核准，在核准的期限内办理清算申报。

　　第二十五条 纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十七条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

　　纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十八条规定的清算条件的，办理清算时，以主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》送达之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

　　第二十六条 纳税人可自愿委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

　　纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明，并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

　　地税机关在清算审核或地税检查过程中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或地税机关认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的，受托涉税鉴证应当积极配合。

　　第二十七条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

　　(一)土地增值税清算情况书面说明及《土地增值税纳税申报表》(从事房地产开发的纳税人清算适用)

　　(二)商品房购销合同统计表(需要加盖公章和骑缝章)，主要内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

　　(三)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

　　(四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

　　(五)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

　　(六)工程竣工验收报告。

　　(七)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

　　(八)委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证，应报送《鉴证报告》。

　　(九)房地产开发项目视同销售情况说明，与关联方志坚的交易事项说明，以及主管地税机关要求报送的其他与清算有关的说明和证明资料等。

　　上述资料中，主管地税机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

　　第二十八条 主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。对纳税人报送的清算资料不齐全的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》，通知纳税人于7日内补全清算资料。

　　纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

　　第四章 清算审核

　　第二十九条 主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内以纳税评估的方式完成清算审核。主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当中止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管地税机关应中止清算审核，并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关中止清算审核的，应当于移交稽查部门处理的当日告知纳税人。

　　第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第三十一条 主管地税机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组开展清算审核。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后，由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

　　纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》有异议的，可以按规定提请行政复议。

　　第三十二条 主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核。

　　主管地税机关自行组织清算审核的，可以向上级税务机关请求提供技术、人员支持，组建清算审核小组，开展清算审核，填制审核表单、审核报告，审核表单、审核报告需经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

　　通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核的，主管地税机关组建的清算审核小组要与承担服务工作的涉税专业服务机构一起全过程参与案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，要在审核表单与审核报告上签章；主管地税机关要对相关审核表单、审核报告组织验收，并将验收情况经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

　　第五章 清算审核内容

　　第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整、准确，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：

　　(一)土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　(二)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　(三)纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价的，又无正当理由的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

　　(四)地税机关与纳税人就转让房地产或购入有形产品、无形资产和有偿服务价格有争议的，按照《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证[2016]3号)的规定处理。

　　第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第三十五条 在土地增值税清算中，不符合下列要求的支出不得计入扣除项目金额，并应按规定予以调整：

　　(一)经济业务应当是实际发生的。

　　(二)符合国家法律、法规的规定。

　　(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证，属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

　　4. 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(五)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当实际已经支付。

　　(六)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

　　(七)在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　(八)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。在选择分配方法时可以采取可以下列方法之一：

　　1.占地面积法：按照有关房地产土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

　　2.建筑面积法：按照有关房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；

　　3.可售建筑面积法：按照实际销售的房地产建筑面积占能够销售的总的建筑面积的比例计算分摊；

　　4.其他合理方法。

　　纳税人在土地增值清算中采用上述“其他合理方法”分摊共同的成本费用的，应事先向主管地税机关报送书面报告，说明采取的方法、理由等。主管地税机关应于收到纳税人书面报告7日内通过集体审议的方式确定是否认可纳税人的方法，并通过《税务事项通知书》告知纳税人。