《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

　　第三十六条 纳税人计算土地增值税扣除项目时，除本办法第三十五条的规定外，还应符合下列规定：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，其中纳税人为取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者非货币性资产的形式支付的款项；依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，有关单位、部门返还、奖励的款项应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

　　(二)土地征用及拆迁补偿费：

　　1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)公共配套设施费：

　　公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造不可销售的公共设施。

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。凡符合下列条件之一，可以作为建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施。

　　(1)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(2)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关通过前往房屋登记机构调查取证的方式证明有关公共配套设施归业主共有的。

　　(4)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除。

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(四)纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

　　房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

　　(五)纳税人在清算单位以外单独建造的样板房，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

　　纳税人在房地产开发项目中装修的样板房并作为开发产品对外转让的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本，但该装修的样板房如使用超过1年，应按转让旧房处理。

　　(六)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(七)政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

　　(八 )财务费用中的利息支出

　　凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

　　纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)(二)项所述两种办法。

　　纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

　　纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

　　本办法所称金融机构，是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

　　“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。

　　(九)对纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项，应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　第三十七条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第六章 清算后再转让房地产的处理

　　第三十八条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)+清算后再转让时缴纳的与转让房地产有关的税金)÷清算的总建筑面积

　　第三十九条 如清算后再转让的房地产使用超过1年，应按销售旧房处理。

　　第七章 其 他

　　第四十条 纳税人办理清算申报后，地税机关通过清算审核检查补缴的清算税款，应当自本办法第二十一条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　第四十一条 因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向地税机关要求退还多缴的税款，地税机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

　　1、清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的；

　　2、清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；

　　3、其他合法合理原因。

　　第四十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

　　纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

　　第八章 附 则

　　第四十三条 纳税人在土地增值税清算申报中，伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者多列支出，或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报，或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

　　第四十四条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家地税总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定执行。

　　第四十五条 本办法自2017年7月1日起施行。