从企业案例看房地产公司新收入准则适用

　　利润表是普通投资者最关注的报表。利润表中最重要的项目就是收入。其确认规则的重大变化自然会引发广泛关注。香港上市房地产公司碧桂园从2017年1月1日开始，提前采纳了《香港财务报告准则第15号》。2017年8月22日，碧桂园按新准则报告中期业绩，按投入法计量的履约进度在一段时间内确认了147.50亿元的收入，报告总收入为777.75亿元，较旧准则下的629.88亿元，增幅为23%；报告利润为83.73亿元，较旧准则下的50.39亿元，增幅达到66%。提早采纳新准则的影响，可谓立竿见影。

 

　　碧桂园的房地产开发按履约进度在一段时间内确认收入有何好处？这一做法是否合理？对其他房地产公司有何启发？对这些问题的深入思考，有助于我们备考注册会计师《会计》考试的“收入、费用和利润”章节以及注册会计师《审计》考试的“销售与收款循环的审计”章节，是一种效果较好的综合练习。

 

　　【材料】

 

　　碧桂园2017年半年度分部收入，如表所示（金额单位为人民币亿元）：

 

　　碧桂园对房地产开发活动的会计处理，做了如下说明：

 

　　在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按照建造进度陆续转移进行确认。根据《香港财务报告准则第15号》，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。

 

　　【问题1】碧桂园可以在2017年的半年报中提早适用新收入准则吗？

 

　　【解答】我国财政部新发布的收入会计准则要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行。碧桂园是香港上市的内地房企，其2017年半年报收入确认采用《香港财务报告准则第15号》是可行的。首先，《香港财务报告准则第15号》实际上也是国际财务报告准则第15号的翻版，生效时间与我国财政部发布的新收入准则同样为2018年1月1日，准则内容是一致的。

 

　　无一例外的是，不管是我国财政部的新收入准则，还是香港财务报告准则或国际财务报告准则，都规定公司可提前用于2017年的财务报表，即可从2017年1月1日起适用，2018年1月1日则是最迟的适用期限。而且，碧桂园在半年报中也清晰地披露了提前采纳新准则数据、旧准则数据及影响金额，报表使用者不至于发生误解。

 

　　【问题2】我国2006年版的旧准则对商品销售收入的确认规定了哪些条件？房地产公司的收入确认有何特殊性？

 

　　【解答】2006年版的旧的收入准则强调，销售商品收入的确认需要同时满足5个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。其中，第一条“风险报酬转移”是最为核心的条件。

 

　　目前，我国多数房地产公司是在满足3个条件时确认收入：（1）对于房地产开发产品销售收入，买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；（2）房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；（3）买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

 

　　【问题3】新收入准则中的收入确认条件与旧准则相比，有何本质上的不同？如何判断客户是否已取得商品控制权？

 

　　【解答】2017年版新收入准则规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。综合来看，新的收入准则采用了控制法，旧的收入准则采用了传统的风险报酬法。控制法强调的是资产定义中实体对资产控制的一面；而风险报酬法则注重的是资产定义中实体享有的未来经济利益或服务潜能的一面。

 

　　取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：（1）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；（2）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；（3）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；（4）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；（5）客户已接受该商品；（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

 

　　国际财务报告准则对于如何理解资产的控制权也有相关的提示：（1）使用该资产以生产商品或者提供服务（包括公共服务）；（2）使用该资产以提升其他资产的价值；（3）使用该资产以清偿负债或减少费用；（4）出售或交换该资产；（5）将该资产作为贷款抵押品；（6）持有该资产。

 

　　【问题4】碧桂园的分部收入在某一时点确认及在一段时间内确认，分别需要满足什么条件？

 

　　【解答】碧桂园的分部以房地产开发为主，还包括物业投资、物业管理、酒店经营，以及建筑、装修和装饰。房地产开发收入以往全部是在某一时点确认，从2017年1月1日起也有部分收入按履约进度在一段时间内确认。其他分部的收入均在一段时间内确认，主要为持续的服务和劳务形式。

 

　　国际财务报告准则、香港财务报告准则和我国大陆企业会计准则均规定，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，应选择在一段时间内确认收入，否则属于在某一时点履行履约义务，应选择在某一时点确认收入：（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品；（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

 

　　【问题5】碧桂园的房地产开发按履约进度在一段时间内确认收入的做法是否合理？

 

　　碧桂园的房地产开发按履约进度在一段时间内确认收入的做法有一定的合理性，但国际财务报告解释委员会近期对住宅房地产销售是否满足一段时间内确认收入的条件，则给出了否定的倾向性意见。

 

　　关于第一个条件，由于房地产公司的履约创造了一项并非立即消耗的资产——在建的房地产单元，买房者（客户）并未在房地产公司建造该房地产单元时取得并消耗该单元建造过程中的利益。

 

　　关于第二个条件，在该房地产单元建造过程中，客户不具有主导该在建房地产的使用，并实质上获得其全部经济利益的能力：（1）尽管客户能够将其对该在建房地产单元的权利转售或抵押，但在缺少该房地产单元的法律所有权时，客户不能将该房地产单元本身出售；（2）客户没有能力主导该房地产单元建造过程中的建造或结构设计，也不能将在建房地产单元用于其他用途；（3）客户替换房地产公司的法律权利，仅在房地产公司不能履行其承诺的事件发生时才有效，属于保护性的权利，不属于判断控制的因素；（4）客户承担了房地产单元市场价值变动的风险，可能表明客户有能力获得该房地产单元实质上全部的剩余利益，但不能赋予客户在该单元建造过程中主导其使用的能力。

 

　　关于第三个条件，期房预售一般已经明确了房号，对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时房屋预售合同也会明确约定房款的支付进度，且房地产公司不能改变或替代客户合同所指定的房地产单元，如果房地产公司试图将该资产用于其他用途，客户可以强制执行其权利。因此，合同限制是实质性的，且该房地产单元具有不可替代用途。但是，房地产公司在客户取消合同时仅有权收取终止罚金，不具有就迄今为止已完成履约部分进行支付的强制性权利。

 

　　当然，如果建造的是只有客户才能够使用的专项房产或者按照客户指示的定制房产，反向来看也具有不可替代用途，且客户已不可撤销地预付了全款，应能够满足第三个条件，并可以按履约进度确认收入。碧桂园对于客户自付这部分的销售是按照进度确认收入的，尽管不满足第一个和第二个条件，但由于客户自付的这部分不涉及到按揭，不会与银行有权利义务的关系，基本上能够满足第三个条件。不过，在客户是否已不可撤销地预付了全款、房子是否具有不可替代用途方面，其收入确认可能还存在一定风险。

 

　　【问题6】房地产公司采纳新准则有何经济后果？碧桂园的收入确认对其他房地产公司有何启发？

 

　　【解答】新收入准则除了美化房地产公司的利润报表，还可以美化其资产负债表，发挥着“美颜相机”和“变相奖励”的功能。在旧准则下，房地产公司预售时收取的定金只能作为预收账款负债反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，交房前账上负债金额高，又身处资金密集型行业，资产负债率高企，变相抬高了融资难度和资金成本。在新准则下，由于原来被列为负债的客户预付款项，可以提早转化为收入，资产负债率下降，债务评级有望得到调升，融资时更有优势。当然，由于合同收入一直都存在，提前入账只是在负债和收入之间搬动数字的行为，如果不对外融资，现金流状况并不会有什么差异。

 

　　碧桂园给其他房地产公司的启示是，对合同销售比例高、客户自付比例高、施工进度快的项目，更有可能满足在一段时间内确认收入且可以尽快地将合同销售按施工进度结转成收入，业绩释放的速度可能会更为惊人。