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这种也是最普遍的合作方式，包括购买部队的土地、土地置换、异地动迁、原地回迁等很多具体方式，一直采用军产房的方式进行销售和管理。 3、利用干休所、部队疗养院等改造 由于部队的干休所、疗养院等都建在环境较好的地方，容积率都非常小，同时修建的时间大都比较早，因此也是合作改建的重点。这些大都采用原地回迁的方式，部队出地，企业出钱，建成后双方分房屋。 4、将土地从部队序列变为地方序列 根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》及商品房买卖司法解释，大致的操作程序如下： ⑴ 开发商需要具备房地产开发资质； ⑵ 必须获得解放军总后勤部审批； ⑶ 按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》（同通过当地储备中心拿地付出的出让金要少得多），凭此到当地政府土地管理部门办理土地出让其他各种手续。 ⑷ 购房者与开发商签订购房合同的，注意，这里购买的是商品房所有权； ⑸ 开发商出具正规发票； ⑥ 去房产交易中心依法办理过户，获取房产证书。 与前面各种方式都不同，这种方式取得的是商品房所有权，就是说已经从军产房彻底变更为地方产权，当然更有吸引力。 四、地产房合作方式 借新农村建设、旧村改造名义，是地产房目前普遍的运作模式。 1、村委会自行组织建设 这种情况相对较少，因为一般村委会没有雄厚的资金，对市场的把握也不是很专业，因此自行开发的话，需要在设计、施工、销售、资金等方面全部或部分取得专业公司的帮助。 2、开发商和村委会合作 这个通常以新农村改造的名义进行，例如大连的“三新工程”（新市民、新社区、新生活），以及各地的通过合作进行的改造项目，最基本的方式就是直接改造，利用原有居民的宅基地合并成一个新的项目小区，其中的一部分用于归还原有居民，剩下的对外销售，各种配套设施等统一进行。 3、以兴办农产品加工企业名义进行开发 这个也属于合作坊式的一种，即以兴办农产品加工企业的名义进行占地，修建部分厂房，余下的以宿舍、员工生活区等名义进行开发，随着运作过程的深入开始本末倒置，演变成以开发为主。 4、以农业开发名义进行开发 包括农业观光园、农业采摘园等以农业项目开发为名，将一部分土地建设成为瓜果蔬菜、养殖等农产品开发基地，另一部分则以农业用房的名义开发成为低密度产品出售。 5、以休闲度假为名进行开发 包括修建休闲度假村，甚至变相修建高尔夫球场，同时以度假村的名义修建房屋对外出售。 五、相关的会计处理 对于各种军产房、地产房的会计处理来说，本身并不是很难。除了性质不一致，可能无法取得相应的土地使用权证书等资产证明以外，对以会计处理的方式几乎没有影响，可以参照以房换地、回迁等业务进行处理。 但是，对于财务人员来说，麻烦的是有各种各样的额外费用。由于合作方部队、村委会等没有专业的经验，各种合作项目又没有公开的市场可以参考，因此可能会发生很多意想不到目瞪口呆的费用，甚至对于房地产公司来说没有经历过的费用和成本，因此，如何尽量合理的处理，因此财务人员大费脑筋。 此外，对于合作方部队和村委会来说，难出开出符合企业规定的正规专业发票，对于部队原址的住户、地产房农民的各种补贴，也存在发票的问题，因此对于各种各样五花八门的特色发票、收据甚至白条如何下账，如何去核实哪种单据有效并可以在税前扣除，也是财务人员头疼的事情。 六、相关的税务情况 对于企业的内部审计人员、纳税自我评估人员和来检查的税务人员来说，由于军产房和地产房存在很大的特殊性，很多数据难以落实和比较，例如： 1、动迁补偿的成本难以确定 动迁成本本身就比较乱，涉及到部队、村委会、村民等就更加捋不清楚了，对于企业实际的动迁费，恐怕有些财务人员自己都说不清楚吧。 2、建安成本无法横向比较 由于房屋质量没有统一的监督程序，有些施工工艺、施工材料等同城市中心不完全一致（比如保温层、混凝土现场搅拌、排渣运距等），因此建安成本同其他项目不具有可比性。 3、配套成本比例不同 由于大都的军产房、地产房位置相对偏僻，有的甚至不用上交资源性费用，各种配套费用具有很大的偶然性，对于用水、取暖、道路等甚至需要自行解决，因此配套费用所占的比例各不相同。 4、房价相差较大 由于这种项目出售时间较长，购买人群比较复杂，因此房价会出现较大的波动，不利于进行系统的分析。 5、建筑面积缺乏权威的数字 缺少了当地房产部门的权威测绘报告，对于建筑面积很难取得外部的客观的数据，因此对于实际的建筑面积，除了组织测绘部门重新进行测绘以外，单从财务部、工程部、经营部取得的数据，恐怕都很难准确。 6、合作方难以核实 从合作方那里营场可以取得相应数据，这个也是税务部门的一个重要方式。但是，看看部队、村委会这两个合作方，恐怕这个方式要打很大的折扣了。 |
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