陕政办发[2016]112号 陕西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

陕西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

陕政办发[2016]112号      2016-12-23

各设区市人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，着力解决住房租赁市场供应主体发育不充分、制度措施不完善、市场秩序不规范等问题，加快培育和发展我省住房租赁市场，经省政府同意，现提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

　　(二)发展目标。到2020年，全省基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

　　二、培育市场供应主体

　　(三)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号)有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

　　(四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　(五)鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务。鼓励物业服务企业通过购买、租赁的方式收集企业管理小区的闲置房源，经合理改造后为城市外来务工人员、新就业人员提供稳定居所。

　　(六)规范住房租赁中介机构。提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

　　(七)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

　　(八)发展非标住宿业态。鼓励企业和个人依托省内丰富的旅游资源、教育资源，通过购买、租赁的方式收集库存商品房、私人持有的空置住房发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓、酒店式公寓等非标住宿业态。

　　三、鼓励住房租赁消费

　　(九)完善住房租赁支持政策。各地要结合实际制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。非本地户籍承租人可依据居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。各地住房公积金管理中心要落实提取政策，简化办理手续，支持住房租赁消费。

　　(十)明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

　　四、完善公共租赁住房

　　(十一)推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

　　(十二)提高公租房运营保障能力。鼓励各地采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。

　　五、支持租赁住房建设

　　(十三)鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。

　　(十四)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房、办公楼、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。改造不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

　　(十五)开展商品房项目配建租赁住房试点。在部分外来人口数量较大城市的重点产业功能区、城乡结合部、新城及其他租赁住房需求强烈的区域，开展商品房项目配建租赁住房试点，租赁住房与所在项目的商品住宅或公寓同步建设、同步配套、同步竣工交付，统一物业管理。

　　(十六)完善人防设施。新建租赁住房应按《中华人民共和国人民防空法》和有关规定修建防空地下室;租赁出租房屋时如涉及到人防工程(防空地下室)，不得因使用降低或影响其防护效能，并保证人防出口的畅通完好。

　　六、加大政策支持力度

　　(十七)给予税收优惠。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，可选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，按国家有关规定，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

　　(十八)提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供长期低息贷款等金融支持。支持符合条件的住房租赁企业通过发行非金融企业债务融资工具、公司债、企业债和不动产证券化产品等方式，有效拓宽融资渠道。做好实施房地产投资信托基金(REITs)的前期准备工作，积极向国家申请试点。

　　(十九)完善供地方式。增加租赁住房用地有效供应，重点关注和满足产业园区、企事业单位聚集区的租赁住房用地需求，做好周边基础设施和公共服务的配套工作。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限，允许采用分期方式支付土地出让金。

　　(二十)简化行政审批流程。开辟绿色通道，简化办事流程，为住房租赁企业和个人办理行政审批相关事宜提供便利，缩减办理周期。

　　(二十一)搭建房产租赁信息服务平台。为住房租赁供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息;承租人可发布租赁房屋的需求信息;中介机构可获取市场供需信息。

　　七、加强住房租赁市场监管

　　(二十二)健全法规制度。完善住房租赁政策法规，明晰租赁市场各参与方、当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。研究制定将现有住房、商业用房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

　　(二十三)建立多部门联合监管体制。城市政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，推进部门间信息共享，形成监管合力。住房城乡建设主管部门负责住房租赁市场监督管理和相关协调工作，加强行业管理，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度。公安部门负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理，同时要加强住房租赁当事人居住登记管理，督促指导街道办、居民(村民)委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查各种安全隐患。工商部门负责对中介服务活动进行监督管理，查处利用出租住房进行无照经营等违法经营行为。人民防空部门负责人防工程租赁的监督管理。卫生和计划生育、税务、国家安全和城市管理综合执法等部门按照各自职责做好相应的管理工作。街道办、居民(村民)委员会要充分发挥基层组织作用，做好住房租赁管理服务工作。

　　(二十四)建立健全住房租赁市场运行监测体系。统计部门和住房城乡建设主管部门要建立住房租赁市场运行数据统计和分析体系，做好租赁市场房源信息、租赁面积、租赁价格等信息统计工作，及时掌握和分析租赁市场运行情况，制定科学有效的调控和监管措施。

　　(二十五)规范住房租赁市场经营和交易行为。各地要落实租赁合同登记备案制度，推行租赁合同范本和合同网上签约，住房租赁当事人经登记备案取得的住房租赁登记备案证，可作为承租人合法稳定住所(生产经营场所)的证明，用于办理居住证和工商注册登记。全面建立相关市场主体信用记录，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，制定信用评价体系，公布评价结果。

　　(二十六)落实政府主体责任。市、县、区政府是培育和发展住房租赁市场的责任主体，要加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导。各地要结合本地实际情况，出台培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

陕西省人民政府办公厅

2016年12月23日